顺丰物流地产房托基金拟赴港上市 政策利好内地企业赴港REITs


长江商报消息●长江商报记者 吴婷

在顺丰控股（002352.SZ）刚宣布收购嘉里物流不久，近日，顺丰控股披露设立房地产投资信托基金（简称“顺丰房托”）并向港交所递交上市申请。或成为首个在香港以物流为主的房地产投资信托基金。

顺丰方面表示，顺丰房托投资重点应为全球范围内可产生收入的房地产，初步重点为物流地产。本次拟设立房地产投资信托基金并上市将开拓公司的创新性融资渠道，有助于盘活公司的物流资产，增强公司的现金流，提升经营能力。

业内人士分析认为，商业物业的REITs上市缩短了回报周期，能有效提升母公司资金的使用效率。同时，母公司作为REITs最大份额的持有人，可定期享有REITs稳定分红和物业提升带来的资本增值。

首个物流地产REITs资产61亿港元

此次顺丰房托作为一个以单位信托基金形式组成的香港集体投资计划，由顺丰控股股份间接持有其100%股权。顺丰房托由房托管理人管理，其主要投资目标为向基金单位持有人提供分派、造就可持续分派增长及提升顺丰房托基金物业价值。

顺丰房托目前拥有的三宗物业位于佛山、芜湖、香港。截至2020年12月31日，上述三宗物业可出租总面积约为30.8万平方米，评估价值约60.93亿港元（约合人民币50.6亿元）；截至最后实际可行日期，物业的平均出租率约为94.9%。其中约81.9%的租户来自物流行业。

顺丰房托上市申请披露，2018年、2019年、2020年前三季度，顺丰房托的收益分别为2.56亿港元、2.69亿港元、2.05亿港元，运营利润分别为4.23亿港元、2.86亿港元、0.97亿港元。截至2020年9月末，该基金总资产约60.96亿港元，总负债约35.64亿港元。在物业方面，截至2020年9月末，其租金收入约1.65亿港元，物业收入约1.59亿港元。

事实上，这并非顺丰首次将其物流资产证券化。2018年12月，“华泰佳越-顺丰产业园一期资产支持专项计划”成功设立，这是国内首单类永续物流地产储架类REITs。截至2020年底，该专项计划共募资超45亿元。

赴港REITs盘活资产

顺丰房托作为首个赴港上市并以物流为主的REITs，在业内人士看来，也得益于港交所政策的影响。

2020年12月4日，香港《房地产投资信托基金守则》修订，放宽REITs投资限制，其中包括容许房托投资少数权益物业；容许房托投资物业发展项目时超过现有的资产总值10%的上限；将房托基金的借款限额由资产总值的45%提高至50%等。

截至目前，在港交所上市的REITs共有14只，包括越秀房托、招商房托等主要资产位于中国内地的房托基金。

自REITs上市后，越秀REITs完成“四连跳”，资产规模从45亿元提升至2020上半年的363亿元。

业内人士表示，对于母公司而言，商业物业的REITs上市缩短了回报周期，有效提升了资金的使用效率；上市后的募集资金能够继续使用到商业物业的投资开发中，从而寻找下一个具有发展潜力的商业项目。同时，母公司作为REITs最大份额的持有人，可定期享有REITs稳定分红和物业提升带来的资本增值。

值得注意的是，中国内地的公募REITs也在加快推进中。2020年4月30日，多部门发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》及相关配套文件；同年8月，《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》发布。但试点领域仍限于基础设施、产业地产等，未有包括商业地产。