2022年，物流地产这只当红辣子鸡，还能继续红到发紫吗？
2022年，物流地产这只当红辣子鸡，还能继续红到发紫吗？
商业与地产
猫头鹰日志（MalltoWin Log）
可以预期的是，未来几年，物流仓储行业热度继续，在其的带动下，物流地产将步入投资价值的黄金增长期。
投资者应持续关注一线城市及周边，以及主要内陆物流枢纽（如，成渝和武汉）的投资机会。
其次，在项目开发中有意保持物业的通用性和灵活性，将有利于兼容未来租户对冷库及其他定制化的需求。同时，有必要增加在仓库管理系统、智慧供应链系统、仓库自动化设备等方面的投资。
在碳中和的大环境下，有意识的增加物业绿色节能方面的资本开支和运营优化，将有利于应对政府和租户日益提升的可持续性要求。
2021年的房地产市场可以说是冰火两重天。
“冷”的是过去两年地产行业经历了波折，包括疫情的不确定性对行业带来了一定的冲击。
“热”的是在细分板块，以物流园区和数据中心为代表的新经济地产成为了行业转向热点，凯德、保利、合生等头部企业在转向轻资产输出、大力瘦身的同时，亦在不断加码新经济地产。
与此同时，黑石、华平、高盛等资本巨头也持续向物流园区以及数据中心投掷巨资，加大在内地的新经济资产组合。
在两方的共同推动下，物流地产在过去一年成为了市场首屈一指的当红辣子鸡，迈入2022年，物流地产的热度还能否继续？其市场核心需求点又在哪里？
01.
后疫情时代，仓储物流行业迅速发展
过去几年，新冠疫情带来的居家隔离大幅拉动了线上零售的增长，2021年第三季度末，我国线上零售渗透率已达至24%。同时，中国较佳的疫情控制迎来了更多制造业订单。
基于此，电商、三方物流及制造业对仓储物流需求也大幅上升，自2020年三季度起中国疫情得到有效控制，中国16个核心城市的仓储物流净吸纳量已连续6个季度突破100万方，2021年全年净吸纳达到660万平方米，相比2017年历史最高纪录提升近40%。
2022年，中国经济预期回归正常增长，全年GDP增速预计在5%-5.5%之间，尽管疫情有可能反复，但在多方鼓励消费措施下，预计国内消费有望稳步增长。
而从长期来看，未来5-10年，中国将是全球最大的消费、制造业和进出口市场，城镇化和消费升级的双引整将保持高速运转，这不仅为各行业发展提供巨大的商业机遇，同时也意味着其供应链环节上的仓储物流需求的可持续增长。
以电商行业为例，每新增10亿美元的电商销售额，将创造100万平方英尺(92.903平方米)的仓储需求。若以较保守的10%年增速测算，理论上2021-2025年期间，国内电商销售增长所需的仓储面积将超过7,000万平方米。
在利好的宏观数据之下，行业也表现出巨大的增长信心。2021年底，CBRE对核心城市主要租户进行了一次租户调研，调查的对象包括第三方物流、制造业、零售业、电商企业。
对于行业的短期发展，其中81%的受访者预计未来三年经营情况将改善，并且有74%的受访者表示将继续拓展国内市场。
受访租户的行业预期
由此可见，无论是从国家层面的宏观环境，还是从微观行业市场而言，仓储物流的热度将会延续，且呈现出巨大的市场增长潜力与前景。
与此同时，公募REITs的发行又进一步加速了仓储物流行业的资本流动。在2021年推出的9单不动产类公募REITs中，物流园区类资产占据其中两席，极大刺激了资本市场对仓储物流的投资兴趣，让投资者开始不断加码物流仓储类产品的投资。
2021年10月，凯德投资旗下凯德中国信托，即“CLCT”宣布拟向非关联第三方收购一个物流资产包，包括位于上海、昆山、武汉和成都的四个优质物流资产，总金额18.63亿元。
2021年初以及年底，黑石分两次入手富力地产旗下广州国际机场富力综合物流园股权，以逾53亿元的总价彻底拿下粤港澳大湾区内最大的城市物流园区。
同年6月，远洋资本23亿收购红星美凯龙所持有的7家物流子公司100%股权，所涉及分布在天津、石家庄、武汉、合肥、重庆、贵阳和西安等城市的11个物流资产项目。
近乎同时，保德信房地产宣布与合作伙伴新宜中国，共同完成了两笔中国物流地产项目的收购交易，项目地点分别位于南京、上海以及廊坊，双方总投资金额为3.23亿美元。
此后的7月，新宜中国与高盛资产管理共同收购位于昆山市、河南省郑州市、河北省以及湖北省的两批中国物流地产项目，双方投资总资产规模达4.88亿美元。
嗅觉最为敏锐的头部资本，不约而同的一掷千金于仓储物流行业，无疑是在向市场昭示着行业庞大的利润空间。在同样庞大的资金加持下，预期未来几年，仓储物流园区即物流地产亦将迎来步入价值增长的快车道。
02.
多因素推动，一线都市圈成为增值爆点
虽然可预期仓储物流行业的上行，但同样不可忽视的是，经济复苏的节奏依旧会受到疫情的反复和防疫措施的影响，短期内投资下行压力犹存，所以即便是处于行业红利期，锁定核心增长点依旧至关重要。
CBRE进行的租户调研结果显示，至少短期内，一线都市圈都会是租户首选的扩张区域，有55%的租户计划继续围绕一线城市及周边拓展业务及租赁仓储资源。
受访者的布局现状与未来三年布局计划
目前，一线都市圈及其紧密联系的周边城市群是中国人口最稠密、经济最活跃的区域。
2020年，京津冀、长三角、珠三角三大区域聚集全国人口的33%，贡献全国经济总量的44%，而其在全国快递业务量中的占比更是高达71%，可见对于物流和电商企业而言，上述区域正是业务密度和配送效率最高的重点扩张区域。
换言之，在仓储物流行业，一线城市都市圈是未来行业在地理布局上的价值高地。
究其原因，一方面是租户基于把控成本的考量，另一方面则源于选址策略的侧重点，即在选址时，区位优先于租金。
房地产成本 ≤ 20%
CBRE的调研显示，64%的租户认为未来三年最大挑战是成本上涨，包括物料成本，燃油运输成本及人力成本的上涨。
受访租户面临的运营挑战
而在整体的成本构成中，令人意外的是，房地产成本竟不高于20%。
以京东物流和顺丰为例，人力和运输成本占比分别达到78%和83%，而相应的房地产成本，包括租赁成本、土地购买成本、建设成本及折旧不超过10%。
而电商与仓储物流相关的房地产成本则要更低。
这一成本结构意味着在维持总成本不变的情况下，第三方物流企业每降低1%运输和人力开支，理论上对应可以抵消8-9%的仓库租贷开支的增长。
受访租户运营成本构成
那么，于企业战略而言，排除人力成本的不可控性与物料成本的规模性，最能把握与最容易降低的便是通过靠近终端以降低运输成本，于是，在房地产成本与交通运输成本的支出对比中，密集布局一线城市都市圈便成为了租户与企业控制成本的最优途径。
靠近终端的选址优先策略
通过CBRE进行的租户调研，我们还发现仓储区位优先于租金已经成为受访企业布局选址的共识。
靠近消费者和终端市场、靠近交通设施、靠近制造商和供应商分列选址要素的前三位。
受访租户布局选址要素
分行业来看，90%电商和零售商认为物流设施需要靠近终端消费市场。而90%的三方物流选择靠近消费者和终端市场以及靠近交通设施。
电商视其时效性作为赢得市场份额的关键因素，因而优先在靠近消费者和终端市场的地区布局物流设施；对于三方物流而言，其承载分发集散功能的转运/分拨中心则需要更加靠近交通设施，以便更高效更快捷进行干线运输或者航空运输。
选址要素的优先级决定着租户下一步的选址方向。79%的受访者表示将增加大型城市及周边的物流仓储设施，包括城市配送中心(43%)，卫星城的配送中心(31%)，以及郊区超大型分拔中心(29%)。
受访租户选址布局计划
事实上，从2021年以来，电商、第三方物流企业在人口、产业密集的一线都市圈和全国交通枢纽城市已经表现出加速扩张的趋势。
以电商为例，2021年高标仓租货成交较2020年增长了146%，其中86%的租货成交均位于一线都市圈。
其中，值得注意的是，高标仓会是一线城市仓储物流的吸金兽。
目前，一线都市圈高标仓的整体空置率仅为8.7%，除廊坊、天津环京板块外，其他市场的空置率水平均在10%以下。
与低空置率同步的是高标仓的低供应量。据统计，2022-2024年期间一线都市圈的高标仓新增供应分别为571万㎡、284万㎡和198万㎡，呈持续下降趋势。
这就意味着，在供需失衡之间，高标仓租金将被持续推向高位，机构预计未来一线都市圈内大部分市场的高标仓租金将保持年均3-5%的增速，其中新增供应极为有限的北京和深圳市场的上涨动力更强。
总体而言，未来几年，仓储物流的行业上行会带动一线都市圈物流地产的持续增值，而在细分领域，高标仓将领跑市场租金一路上扬。
03.
冷库缺口显现，投资价值骤升
冷链物流是现代物流业的重要组成部分。近年来，在政策引导和市场需求的共同推动下，我国冷链物流行业的市场规模逐年扩大。
2020年，我国冷链物流行业的市场规模超3800亿元，同比增长12%。
冷库作为冷链物流运营的重要基础设施之一，在冷链需求不断增长的趋势下，全国冷库需求也不断增长。2020上半年，全国冷库需求超过61.22万平方米。
从市场层面而言，疫情后生鲜电商、中央厨房、生物医药行业的爆发推动冷链物流需求加速增长。
2020年叮咚买菜、盒马生鲜、美团优选等主要生鲜电商以及第三方冷链运营商的租货冷库相关面积逾50万平方米，较2019年翻番，且2021年在上年大幅增长的情况下继续录得10%的增长。
从消费层面而言，与发达经济体相比，中国的冷库容量仍显不足。全球冷链联盟的数据显示，2020年中国冷库总容量为1.31亿立方米，城市居民人均拥有的冷库容量不足0.15立方米，仅约美国的四分之一。
随着国内居民消费结构不断升级，生鲜电商、在线医药零售等行业的持续快速发展，冷库缺口愈加凸显。
从政策层面而言，2021年底国务院出台了“十四五”冷链物流发展规划》，提出到2025年基本建成以国家骨干冷链物流基地为核心、产销冷链集配中心和两端冷链物流设施为支撑的三级冷链物流节点设施网络；聚焦“6+1"重点品类(肉类、水果、蔬菜、水产品、乳品、速冻食品等主要生鲜食品以及疫苗等医药产品)。
在政策引导和市场需求的共同推动下，冷库增量需求潜力庞大，这也就导致带有冷库的物流资产将迎来显著的价值提升。
总体来看，一是，一线都市圈的高标仓，二是冷库资产，二者都将是行业在细分物业类型中的潜在价值增长点。
04.
自动化与绿色，成为未来关键词
从降低成本角度来看，占较大比重的人力成本虽然不可控，但是人员效率的提升则可以有效抵消这一部分的成本支出，比如自动化的应用就可以大大降低人员数量。
在CBRE的调研中，一半以上的租户也表示计划通过智能化与自动化提高仓储空间的利用率与运营效率，进而达到降本效应。
自动化是大势所趋
更高的空间利用率、操作效率和自动化程度，意味着未来仓库的建筑标准也需要相应提升。
自动化立体仓库可以有效地利用仓库面积和空间，扩大仓库的有效利用率并且有利于形成先进的物流系统，提高企业生产管理水平。
自动分拣系统能提高分拣货物的效率，并且减小分拣误差率，利用智能识别、机器人作业等系统提高劳动效率，节约劳动成本。
在这方面，亚马逊就给出了很好的例子。一般来说，货物的分拣时间约占整个快递集散中心作业时间的40%~60%，而亚马逊采取的自动化分拣系统的平均工作效率为1 万件/时，是人工分拣的30 倍。通过提升自动化率，亚马逊已经将仓储物流费用降低到9%左右。
在国内，自动化升级也在有效地降低企业的支出成本，很多国内第三方物流企业已开始对新的物流设备和技术加速投入。以圆通为例，自2017年启动转运中心设备的自动化替代后，其单票转运中心成本从0.47元降低至2021年上半年的0.31元，降幅超过30%。
此外，京东物流在2018-2020年三年间的技术研发开支分别为15亿元、17亿元和21亿元。
申通和韵达自2019年起开始大规模采购自动化仓储设备，合计达到4.1亿元，2020年采购的金额相比2019年大幅提高300%至17.6亿元，2021年上半年三家公司的设备采购量达到11.2亿元。
在需求方与头部企业的带动下，物流地产走向自动化仓储就成为必然。
绿色飞轮加速转动
2020年9月，习近平主席在第75届联合国大会上郑重承诺中国将争取在2030年前实现碳达峰，2060年实现碳中和。
自2021年以来，电商、第三方物流、零售、制造业内众多具有影响力的国内企业纷纷公布其减碳目标和计划。
在这些行业头部企业的带动下，仓储物流市场的绿色飞轮将加速转动。
结语
可以肯定的是，无论是内部需求所致，还是资本流入的加快推动，物流地产这只当红辣子鸡的热度还将继续，而其核心增长点，一是一线城市圈的高标仓，二则是带有冷库的仓储资产。
同时，为了应对成本提升的危险，自动化、智能仓储以及绿色仓储，亦将成为了行业可持续发展的关键。
商业与地产
猫头鹰日志（MalltoWin Log）
可以预期的是，未来几年，物流仓储行业热度继续，在其的带动下，物流地产将步入投资价值的黄金增长期。
投资者应持续关注一线城市及周边，以及主要内陆物流枢纽（如，成渝和武汉）的投资机会。
其次，在项目开发中有意保持物业的通用性和灵活性，将有利于兼容未来租户对冷库及其他定制化的需求。同时，有必要增加在仓库管理系统、智慧供应链系统、仓库自动化设备等方面的投资。
在碳中和的大环境下，有意识的增加物业绿色节能方面的资本开支和运营优化，将有利于应对政府和租户日益提升的可持续性要求。
2021年的房地产市场可以说是冰火两重天。
“冷”的是过去两年地产行业经历了波折，包括疫情的不确定性对行业带来了一定的冲击。
“热”的是在细分板块，以物流园区和数据中心为代表的新经济地产成为了行业转向热点，凯德、保利、合生等头部企业在转向轻资产输出、大力瘦身的同时，亦在不断加码新经济地产。
与此同时，黑石、华平、高盛等资本巨头也持续向物流园区以及数据中心投掷巨资，加大在内地的新经济资产组合。
在两方的共同推动下，物流地产在过去一年成为了市场首屈一指的当红辣子鸡，迈入2022年，物流地产的热度还能否继续？其市场核心需求点又在哪里？
01.
后疫情时代，仓储物流行业迅速发展
过去几年，新冠疫情带来的居家隔离大幅拉动了线上零售的增长，2021年第三季度末，我国线上零售渗透率已达至24%。同时，中国较佳的疫情控制迎来了更多制造业订单。
基于此，电商、三方物流及制造业对仓储物流需求也大幅上升，自2020年三季度起中国疫情得到有效控制，中国16个核心城市的仓储物流净吸纳量已连续6个季度突破100万方，2021年全年净吸纳达到660万平方米，相比2017年历史最高纪录提升近40%。
2022年，中国经济预期回归正常增长，全年GDP增速预计在5%-5.5%之间，尽管疫情有可能反复，但在多方鼓励消费措施下，预计国内消费有望稳步增长。
而从长期来看，未来5-10年，中国将是全球最大的消费、制造业和进出口市场，城镇化和消费升级的双引整将保持高速运转，这不仅为各行业发展提供巨大的商业机遇，同时也意味着其供应链环节上的仓储物流需求的可持续增长。
以电商行业为例，每新增10亿美元的电商销售额，将创造100万平方英尺(92.903平方米)的仓储需求。若以较保守的10%年增速测算，理论上2021-2025年期间，国内电商销售增长所需的仓储面积将超过7,000万平方米。
在利好的宏观数据之下，行业也表现出巨大的增长信心。2021年底，CBRE对核心城市主要租户进行了一次租户调研，调查的对象包括第三方物流、制造业、零售业、电商企业。
对于行业的短期发展，其中81%的受访者预计未来三年经营情况将改善，并且有74%的受访者表示将继续拓展国内市场。
受访租户的行业预期
由此可见，无论是从国家层面的宏观环境，还是从微观行业市场而言，仓储物流的热度将会延续，且呈现出巨大的市场增长潜力与前景。
与此同时，公募REITs的发行又进一步加速了仓储物流行业的资本流动。在2021年推出的9单不动产类公募REITs中，物流园区类资产占据其中两席，极大刺激了资本市场对仓储物流的投资兴趣，让投资者开始不断加码物流仓储类产品的投资。
2021年10月，凯德投资旗下凯德中国信托，即“CLCT”宣布拟向非关联第三方收购一个物流资产包，包括位于上海、昆山、武汉和成都的四个优质物流资产，总金额18.63亿元。
2021年初以及年底，黑石分两次入手富力地产旗下广州国际机场富力综合物流园股权，以逾53亿元的总价彻底拿下粤港澳大湾区内最大的城市物流园区。
同年6月，远洋资本23亿收购红星美凯龙所持有的7家物流子公司100%股权，所涉及分布在天津、石家庄、武汉、合肥、重庆、贵阳和西安等城市的11个物流资产项目。
近乎同时，保德信房地产宣布与合作伙伴新宜中国，共同完成了两笔中国物流地产项目的收购交易，项目地点分别位于南京、上海以及廊坊，双方总投资金额为3.23亿美元。
此后的7月，新宜中国与高盛资产管理共同收购位于昆山市、河南省郑州市、河北省以及湖北省的两批中国物流地产项目，双方投资总资产规模达4.88亿美元。
嗅觉最为敏锐的头部资本，不约而同的一掷千金于仓储物流行业，无疑是在向市场昭示着行业庞大的利润空间。在同样庞大的资金加持下，预期未来几年，仓储物流园区即物流地产亦将迎来步入价值增长的快车道。
02.
多因素推动，一线都市圈成为增值爆点
虽然可预期仓储物流行业的上行，但同样不可忽视的是，经济复苏的节奏依旧会受到疫情的反复和防疫措施的影响，短期内投资下行压力犹存，所以即便是处于行业红利期，锁定核心增长点依旧至关重要。
CBRE进行的租户调研结果显示，至少短期内，一线都市圈都会是租户首选的扩张区域，有55%的租户计划继续围绕一线城市及周边拓展业务及租赁仓储资源。
受访者的布局现状与未来三年布局计划
目前，一线都市圈及其紧密联系的周边城市群是中国人口最稠密、经济最活跃的区域。
2020年，京津冀、长三角、珠三角三大区域聚集全国人口的33%，贡献全国经济总量的44%，而其在全国快递业务量中的占比更是高达71%，可见对于物流和电商企业而言，上述区域正是业务密度和配送效率最高的重点扩张区域。
换言之，在仓储物流行业，一线城市都市圈是未来行业在地理布局上的价值高地。
究其原因，一方面是租户基于把控成本的考量，另一方面则源于选址策略的侧重点，即在选址时，区位优先于租金。
房地产成本 ≤ 20%
CBRE的调研显示，64%的租户认为未来三年最大挑战是成本上涨，包括物料成本，燃油运输成本及人力成本的上涨。
受访租户面临的运营挑战
而在整体的成本构成中，令人意外的是，房地产成本竟不高于20%。
以京东物流和顺丰为例，人力和运输成本占比分别达到78%和83%，而相应的房地产成本，包括租赁成本、土地购买成本、建设成本及折旧不超过10%。
而电商与仓储物流相关的房地产成本则要更低。
这一成本结构意味着在维持总成本不变的情况下，第三方物流企业每降低1%运输和人力开支，理论上对应可以抵消8-9%的仓库租贷开支的增长。
受访租户运营成本构成
那么，于企业战略而言，排除人力成本的不可控性与物料成本的规模性，最能把握与最容易降低的便是通过靠近终端以降低运输成本，于是，在房地产成本与交通运输成本的支出对比中，密集布局一线城市都市圈便成为了租户与企业控制成本的最优途径。
靠近终端的选址优先策略
通过CBRE进行的租户调研，我们还发现仓储区位优先于租金已经成为受访企业布局选址的共识。
靠近消费者和终端市场、靠近交通设施、靠近制造商和供应商分列选址要素的前三位。
受访租户布局选址要素
分行业来看，90%电商和零售商认为物流设施需要靠近终端消费市场。而90%的三方物流选择靠近消费者和终端市场以及靠近交通设施。
电商视其时效性作为赢得市场份额的关键因素，因而优先在靠近消费者和终端市场的地区布局物流设施；对于三方物流而言，其承载分发集散功能的转运/分拨中心则需要更加靠近交通设施，以便更高效更快捷进行干线运输或者航空运输。
选址要素的优先级决定着租户下一步的选址方向。79%的受访者表示将增加大型城市及周边的物流仓储设施，包括城市配送中心(43%)，卫星城的配送中心(31%)，以及郊区超大型分拔中心(29%)。
受访租户选址布局计划
事实上，从2021年以来，电商、第三方物流企业在人口、产业密集的一线都市圈和全国交通枢纽城市已经表现出加速扩张的趋势。
以电商为例，2021年高标仓租货成交较2020年增长了146%，其中86%的租货成交均位于一线都市圈。
其中，值得注意的是，高标仓会是一线城市仓储物流的吸金兽。
目前，一线都市圈高标仓的整体空置率仅为8.7%，除廊坊、天津环京板块外，其他市场的空置率水平均在10%以下。
与低空置率同步的是高标仓的低供应量。据统计，2022-2024年期间一线都市圈的高标仓新增供应分别为571万㎡、284万㎡和198万㎡，呈持续下降趋势。
这就意味着，在供需失衡之间，高标仓租金将被持续推向高位，机构预计未来一线都市圈内大部分市场的高标仓租金将保持年均3-5%的增速，其中新增供应极为有限的北京和深圳市场的上涨动力更强。
总体而言，未来几年，仓储物流的行业上行会带动一线都市圈物流地产的持续增值，而在细分领域，高标仓将领跑市场租金一路上扬。
03.
冷库缺口显现，投资价值骤升
冷链物流是现代物流业的重要组成部分。近年来，在政策引导和市场需求的共同推动下，我国冷链物流行业的市场规模逐年扩大。
2020年，我国冷链物流行业的市场规模超3800亿元，同比增长12%。
冷库作为冷链物流运营的重要基础设施之一，在冷链需求不断增长的趋势下，全国冷库需求也不断增长。2020上半年，全国冷库需求超过61.22万平方米。
从市场层面而言，疫情后生鲜电商、中央厨房、生物医药行业的爆发推动冷链物流需求加速增长。
2020年叮咚买菜、盒马生鲜、美团优选等主要生鲜电商以及第三方冷链运营商的租货冷库相关面积逾50万平方米，较2019年翻番，且2021年在上年大幅增长的情况下继续录得10%的增长。
从消费层面而言，与发达经济体相比，中国的冷库容量仍显不足。全球冷链联盟的数据显示，2020年中国冷库总容量为1.31亿立方米，城市居民人均拥有的冷库容量不足0.15立方米，仅约美国的四分之一。
随着国内居民消费结构不断升级，生鲜电商、在线医药零售等行业的持续快速发展，冷库缺口愈加凸显。
从政策层面而言，2021年底国务院出台了“十四五”冷链物流发展规划》，提出到2025年基本建成以国家骨干冷链物流基地为核心、产销冷链集配中心和两端冷链物流设施为支撑的三级冷链物流节点设施网络；聚焦“6+1"重点品类(肉类、水果、蔬菜、水产品、乳品、速冻食品等主要生鲜食品以及疫苗等医药产品)。
在政策引导和市场需求的共同推动下，冷库增量需求潜力庞大，这也就导致带有冷库的物流资产将迎来显著的价值提升。
总体来看，一是，一线都市圈的高标仓，二是冷库资产，二者都将是行业在细分物业类型中的潜在价值增长点。
04.
自动化与绿色，成为未来关键词
从降低成本角度来看，占较大比重的人力成本虽然不可控，但是人员效率的提升则可以有效抵消这一部分的成本支出，比如自动化的应用就可以大大降低人员数量。
在CBRE的调研中，一半以上的租户也表示计划通过智能化与自动化提高仓储空间的利用率与运营效率，进而达到降本效应。
自动化是大势所趋
更高的空间利用率、操作效率和自动化程度，意味着未来仓库的建筑标准也需要相应提升。
自动化立体仓库可以有效地利用仓库面积和空间，扩大仓库的有效利用率并且有利于形成先进的物流系统，提高企业生产管理水平。
自动分拣系统能提高分拣货物的效率，并且减小分拣误差率，利用智能识别、机器人作业等系统提高劳动效率，节约劳动成本。
在这方面，亚马逊就给出了很好的例子。一般来说，货物的分拣时间约占整个快递集散中心作业时间的40%~60%，而亚马逊采取的自动化分拣系统的平均工作效率为1 万件/时，是人工分拣的30 倍。通过提升自动化率，亚马逊已经将仓储物流费用降低到9%左右。
在国内，自动化升级也在有效地降低企业的支出成本，很多国内第三方物流企业已开始对新的物流设备和技术加速投入。以圆通为例，自2017年启动转运中心设备的自动化替代后，其单票转运中心成本从0.47元降低至2021年上半年的0.31元，降幅超过30%。
此外，京东物流在2018-2020年三年间的技术研发开支分别为15亿元、17亿元和21亿元。
申通和韵达自2019年起开始大规模采购自动化仓储设备，合计达到4.1亿元，2020年采购的金额相比2019年大幅提高300%至17.6亿元，2021年上半年三家公司的设备采购量达到11.2亿元。
在需求方与头部企业的带动下，物流地产走向自动化仓储就成为必然。
绿色飞轮加速转动
2020年9月，习近平主席在第75届联合国大会上郑重承诺中国将争取在2030年前实现碳达峰，2060年实现碳中和。
自2021年以来，电商、第三方物流、零售、制造业内众多具有影响力的国内企业纷纷公布其减碳目标和计划。
在这些行业头部企业的带动下，仓储物流市场的绿色飞轮将加速转动。
结语
可以肯定的是，无论是内部需求所致，还是资本流入的加快推动，物流地产这只当红辣子鸡的热度还将继续，而其核心增长点，一是一线城市圈的高标仓，二则是带有冷库的仓储资产。
同时，为了应对成本提升的危险，自动化、智能仓储以及绿色仓储，亦将成为了行业可持续发展的关键。
