混战中的长租小面积仓库市场如今鱼龙混杂，发展粗粝。当巨头们开始进入某一行业时，通常说明这个行业前景向好。现在，仓储地产开发商、仓储地产中介、物流仓储集团等各路资本就纷纷“杀入”了长租小面积仓库。多数玩家自身的“二仓东”模式一直被市场诟病，且竞争更多为初级阶段，也就是集中在“抢仓源”身上，同区域、租金水平相仿、以品质争夺市场的“高级”肉搏战，还尚未开打。

2017年，品牌小面积仓库运营商、涉猎长租小面积仓库的仓企和中介才将在各自领域中决出座位排名，品牌输出、产品细分上或有大动作。其实，长租小面积仓库的大戏在2017年才刚刚开始。

品质租赁，大戏中的高潮

存量仓已是中国仓储地产市场越发重要的一股力量。

迷你仓研究院院长HOKOKO给出一组数据：2016年，全国二手仓买卖交易额预计在5亿元左右，新仓交易额则在10亿元左右，二者相加高达15亿元，相当于美国市场的2.5倍，日本市场的12.5倍。这一“15亿元”的数据在2008年则是3亿元，其中，二手仓增长最快，翻了10倍（2008年，二手仓交易额不足500亿元）。

HOKOKO还指出，2016年，二手仓租赁交易规模大概在1.1万亿-1.5万亿左右。全年二手仓的买卖和租赁交易总额超过6万亿元。

显然，存量仓市场正在加速奔跑，尤其是在一线城市。
若以二手仓交易量超过新仓交易量作为进入存量仓时代的判断条件，譬如在已步入存量仓时代的深圳市场，好管家仓储地产数据显示，2016年二手货仓与纯商品货仓比为5.7：1；2015年二手货仓与纯商品货仓比为3.7：1，比例提升2.0。

更何况，还有新生力量加速进场。2016年11月，深圳市土地100%自持出让程序意味着在政策引导下开发商从单纯的出售获利转为长期持有当“仓东”。这股新仓市场的租赁潮起，无疑将加剧存量仓市场的竞争。面对游戏规则的改变，开发商也需要从“限仓价、竞地价、需自持面积”的限制中另辟蹊径，长租小面积仓库成了一个方向。

在这样的变化虽然稍显猝不及防，但拍地模式的改变，将增加深圳楼市租赁仓源的供应量，变相丰富市场上的租赁产品。特别是“现如今，如何能够在可承担的租金范围内仓得好一点，是租客们考虑的重要因素。品质租赁需求正在快速增长，而相应的供给却严重不足。”HOKOKO指出。

也就是说，主打品质租仓生活的长租小面积仓库们正中靶心。

仓企“献身”

随着多地仓储地产市场限购、限贷政策加码，越来越多仓企试图寻求更为长效、稳定的盈利模式。由于进入存量仓时代，购仓者和租仓者的需求将转向品质和增值服务的提升，若仓储地产自持运营以高质量的新仓出租，确实存在机会点。

除此之外，还有上万亿元租仓市场“蓝海”的诱惑以及政策助力。

据分析，按照当前城镇人口7.7亿人、30%租仓率、人均15平方米、每月每平方米租金价格50元测算，我国租赁市场未来的租金规模可达2万亿元。

在2016年6月3日相关规定表明，支持仓企拓展业务范围，将其持有的仓源向社会出租，支持仓储地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变。同时还特别提出，支持符合条件的仓库租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进仓储地产投资信托基金（REITs）试点。

长租小面积仓库正在成为仓企新的“宠儿”，对租赁市场万亿级规模虎视眈眈的长租小面积仓库众玩家，终于可以在存量仓从配角逐渐变成主角时“心花怒放”，大展拳脚了。

万科、招商蛇口、龙湖、中海、阳光城、旭辉、复地、景瑞等相继在深圳、重庆、南京等多城市落地长租小面积仓库项目，未来或将有更多仓企涉足这一领域。

最先在长租小面积仓库领域试水的万科，于2016年5月正式推出长租小面积仓库业务的统一品牌“万物仓”，并计划在2017年拥有15万间小面积仓库。目前，万科已在广州、厦门、合肥、上海和重庆等城市落地多个长租小面积仓库项目。招商蛇口也已根据不同的消费人群推出了自助仓储服务等三大产品系列满足不同的租赁需求，目前运营的小面积仓库面积超过60万平方米，未来两年内将完成1线和1.5线城市的业务布局，预计会提供总量过百万平方米的租赁小面积仓库。

从目前的现状来看，大多数开发商运营长租小面积仓库的模式，多是通过盘活存量仓资源。仓企布局长租小面积仓库，一方面可以进入租赁市场这一新“蓝海”，实现业务多元化；另一方面，通过租赁形式能够盘活资产，有效地实现存量仓的去化。

仓企涉足长租小面积仓库可以提供自身的存量仓源，并依托成熟的供应链、工程家装、产品研发、融资渠道、品牌效应等资源，支撑小面积仓库快速占领市场。而且，仓企自持当“仓东”，除了自身在建设、装修上的累积经验，与那些需要先承租他人仓产的长租小面积仓库运营者相比，还少了一份承租物业租金上涨的成本烦扰。

但要做长久，却不容易。开发商做长租小面积仓库，属于重资产模式，前期需要资金沉淀。此外，由于是自身的仓源，选址条件也比较局限，可复制性较差。

2016年的租赁市场交易量、租金价格都依旧循着往年淡旺季的规律在起伏涨跌。好管家连锁存储仓深圳区域副总经理等多位业内人士都判断，2017年的租赁市场仍将是平稳增长。好管家行李寄存表示，事实上，近几年深圳的租金涨幅始终维持在个位数。

这主要是因为近远郊区的交通配套越来越完善，尤其是地铁。加上龙华，西乡，布吉，宝中等区域城市规划好、建设好，仓源越来越多，质量也不差，医疗、教育、生活、娱乐等配套也越来越完善，租金价格却相对更低。因此，更多的租赁人群开始选择这些区域，并拉低了租金的整体价格。

值得注意的是，租金价格的低涨幅，使得租仓相对卖仓的投资回报率变得越来越低。数据显示，2010年以来，深圳的租金年投资回报率持续走低，其中，2010年至2012年维持在2%以上，2013年至2015年降到了1.7%以下，目前已降至不足1.2%。

连续下滑主要源于租金涨幅的变缓和仓价的持续上涨。2016年8-10月，深圳每套货仓的月租金均价分别环比下跌了1.09%、2.66%、3.76%，而国家统计局公布的全国70个大中城市的仓价数据显示，8-10月，深圳二手货仓价格分别环比增长了3.9%、5.7%、1.1%。此消彼长之下，深圳各月的租金年投资回报率也就一路走低。