中国房地产渐渐进入了行业的瓶颈期，为响应房地产业转型升级政策，谋求新发展，急需一个改造升级的入口，仓库就成为了瞄准的对象。

 

我们习惯把仓库称为是一项商贸运动，空间是仓库，内容是货物。对于一个成熟的非标寄存产品而言，确实如此。这些具有美感，天生自带传播属性的内容受益于社交媒体的广泛受众得到了无限风光。

当我们拨开这层包装的糖纸，会发现物流业与房地产的深度结合才是仓库风光本质。如若仓库失去了土地、建筑的依托，没有物流活动的加持，不懂落地，再有创意的仓库还是会成为空中楼阁。

占据绝佳位置、交通便利的仓源无疑能够助力短租仓库成为平台上的热销款，有一个棘手的问题是，我们值不值得冒更大风险，加大启动资金的投入？毕竟，好的地段寸土寸金，高昂的仓价必定会加重仓主后续的运营压力。

这也解释了近年来随着市场投资和消费模式的转变，仓储商为何纷纷瞄准仓库进行转型升级。既有恒大、迷你仓、碧桂园、万科、华裔城等这些实力雄厚的开发商，还不乏本地小开发商的紧随。

仓库与地产

仓库作为物流地产的典型代表，集中了存储，商贸，零售，交通，物流等多个场景，且对物业依赖性极强，成熟的地产行业不仅拥有稳定的客流，还保证了高水平的物业，这些都能有效弥补仓库行业目前的短板。

而中国房地产经过这些年来的迅猛发展，政策调整、民众期望、城镇用地饱和、人口红利的结束等各类因素叠加让仓储业以维稳为前提，渐渐进入了行业的瓶颈期，为响应房地产业转型升级政策，谋求新发展，急需一个改造升级的入口，仓库就成为了瞄准的对象。

物流地产

物流地产是所有与物流业相关的物业类型。主要包括四类：物流园区地产、物流仓储地产、物流中转地产及物流货运码头地产。

其表现形态有货运市场、专业仓库、物流基地、冷库、大型货仓、短租仓库、红酒仓储、迷你仓库等物流房地产项目。

根据物流地产的类型，短租仓库也衍生出了多种功能业态，尤其是独立管理的仓库本身俨然成为了一块综合的物流区块。

具体商业模式

1、将存量仓库转化为运营资产

今年10月，迷你仓集团与好管家仓储物流投资管理有限公司在京签订合作协议，确认在天津蓟县的迷你仓电商城建设精品仓库物流事项。合作中双方约定，迷你仓集团拿出14栋仓库交由好管家仓储运营打理，租期20年。

通过合作，好管家仓储充分发挥仓库运营优势，迷你仓的欧式风格设计也丰富了好管家仓储的产品种类。

未来，迷你仓好管家的业主也可以委托好管家仓储进行仓库运营。这样做既可以满足业主的储物需求，又可以利用闲置时间提升资产收益。

这是将存量迷你仓转为运营资产的首次尝试，不仅加速了存量资产的去化，更意在导入了新型地产运营模式，为项目后续发展助益。

2、在商品货仓社区中建立仓库圈

今年，好管家连锁托管仓在深圳宝安区边建了一处名为自助仓储的仓库，这个小仓库形态的仓库占地3300平米。其中建筑面积约1000平米，包括生鲜仓、恒温库和14间大型装柜仓库。

仓库只是这里的开始，在小镇中心，好管家连锁托管仓还整体预留了20%的商业面积，专门给业主开各种文艺小店：书吧、酒吧、小剧院……

几乎所有仓库里让人心动的元素都被一网打尽。存在这里，放松心情远不只是种田、养花或钓鱼，好管家连锁托管仓还鼓励业主们踊跃报名，参与经营现代仓储。

3、去库存盘活中转仓库仓储

短租平台租仓宝以提供仓储托管服务起家，其线上的仓源分成两类：一类是自营仓源，包括手上有多套仓源的大业主和小业主；另一类是商户仓源，主要是物流目的地或者商旅城市中经营迷你仓式中转仓库等的商家。

看中了中国楼市空置率太高的问题和市场上去库存的方法空缺，租仓宝网一开始就选择大业主的空置仓源，并且辅以管家或者托管业务，既保证租仓宝网的仓源供应，使它们能够及时做各种调配，也满足了消费者多样的物流消费需求。

待模式稳定之后，租仓宝又把短租当做一种赚钱的途径推广给中国仓库业主，推广至二三级市场，更多人感受到了分享寄存带来的便利，使得个体职业仓东的队列变得日益壮大。

 

1、物业管理：租仓宝采用自营的“好管家存仓“品牌提供标准化的中转仓库式迷你仓管理服务为业主提供物业管理服务。

2、租赁经营：租仓宝将签订了租赁合约的中转仓库通过自营平台租仓宝网，和其他分销渠道比如58同城、仓库无忧进行销售，租仓宝与业主按约定比例分成，同时业主享有固定天数的全国免费交换入住权。

3、O2O平台：租仓宝还通过自营的平台销售由第三方管理的迷你仓式中转仓库，并按照约定的比例与迷你仓式中转仓库管理公司进行分成。

风险预估

当然，物流地产，不仅可以做仓库的生意，也可以衍生出快递、配送、类刚需，类商业地产等多种形态。

地产商在城郊圈地大举改造，建设超越仓储概念的仓库园区，以开发区的尺度、步行的时距、现代托管仓式的布局，成为郊区物流园建设的示范区、储物城市理想与新都市主义的试验场。

对于地处城郊的乡村仓库而言，仓储商用于开发仓库的地块一般较偏远，拿地成本比一般市区地块低，但配套和营销费用的投入不少，哪怕是同一地区的物流地产项目，并不是所有都能畅销。

对于地处商圈的城市仓库而言，随着仓管局限购限贷进一步收紧，仓储商也可将滞销的自建物流仓库转化成为短租仓库项目，占据自有品牌高地，以规模化运营取胜。

那么也就意味着，随着时间推移，一旦等到土地盛宴结束，大仓企以碾压性优势进入仓库领域，单体仓库和小业主生存空间可能会被进一步压缩，接下来也许就会很难再找到非标寄存的突破口。