随着物流产业的趋热，物流地产在发达地区急剧升温，迅速成为地区经济发展的“新奶酪”。物流地产作为物流业务的不动产载体，整合资源并推动物流产业市场化、专业化发展的基础动力，对加快地区（或国家）整体经济发展、提升对外合作水平、增强国际竞争力均起着基础性的推动作用，成为推动经济社会发展的重要“生力军”。

是机遇，更是一种挑战

近年以来，随着住宅地产市场趋于饱和，房地产商们纷纷转向其他地产领域，此时物流地产才真正开始被房地产企业重视起来。有地产行业研究人员认为，物流地产投资热潮的袭来，并不仅受住宅地产发展受限的影响，其中物流设施的供不应求是各开发主体跃跃欲试的原动力。

近年以来，北京、广州、济南等城市的仓储价格增长幅度较大，在20%～30%之间，而上海的不少大型仓储的租金更是上涨了近50%。而随着全球制造业的复苏和国内消费市场的急剧增长，环渤海、长三角、珠三角地区的仓储空置率一直处于下降区间，很多地区甚至出现“一库难求”的场面。由此，传统物流公司和电商企业（阿里巴巴、京东、卓越、当当、凡客等）也大举进军物流地产，由“轻资产”向“重资产”转化。

近年来，随着我国经济的持续繁荣和物流产业的快速增长，对高标准、专业化物流设施需求不断增加，使物流地产日益成为国内外企业的投资点。2014年4月下旬，平安不动产斥巨资收购了9万平方米的成都空港物流园区项目。而3个月后，步步高集团宣布拟投资10亿元打造数百亩的西南物流中心。一时间将原本只是暗潮涌动的物流地产推向市场的最前端。如今，楼市陷入低迷，养老和文旅地产还未摆脱传统开发模式的窠臼。在此背景下，开发商、第三方物流等社会资本加速涌入物流地产。

另外，政策上的优惠，也在一定程度上刺激了物流地产的迅猛发展。2012年2月份，财政部、国家税务总局联合发布《关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》，对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。相比制造商、零售商和第三方物流企业自建物流地产项目，相比房地产商拥有土地资源，地产项目的规划设计、建设以及资源的整合等诸多优势。但房地产商在进行物流地产的开发时，需要避免盲目开发，因为根据目前状况，物流仓储设施在5%的空置率下，才能保持10%的回报，如果空置率达到15%，利润就会被挤压掉。这也意味着物流地产开发商，还必须拥有强大的招商能力、充沛的客户资源以及专业的服务品质，这些因素会对后期的投资回收造成关键影响。暴露问题多亟待解决

总体来看，当前我国的物流地产才刚刚起步，尚处于引入探索和初步发展阶段，既蕴藏着巨大的发展机遇，但也逐渐暴露出一些亟须解决的问题，主要有以下几点。

其一，物流园区开发缺乏科学的市场调研和统一规划，一些地区重复建设、严重空置率较高，发展阻力困难重重。为了适应物流产业发展的需要，从城市到乡镇，都在进行物流园区的规划和建设，掀起了一场由地方政府主导的物流园区建设热潮。但是，由于急功近利的催化，物流园区建设缺乏科学的市场调研和合理规划，脱离本地自然、经济条件和物流基础设施的实际情况，而且相关部门各自规划、重复建设严重，很多规划出来的物流园区在一定的程度上不能满足市场的真实需要。

其二，政府对于物流地产的开发还缺乏相关政策标准，土地出让政策不明确，土地使用不透明成本较高，使其市场化开发在一些地区受到很大程度的限制。目前，我国政府对于物流地产的开发，还缺乏明确的政策和相关规范标准，由于国家的宏观调控和一些新的土地出让政策的不确定性，致使土地使用存在不透明和不确定性，对投资者信心造成不利影响。这无疑将削弱我国物流企业与物流地产发展的后劲，影响我国物流地产产业的形成与健康发展。

其三，大部分物流设施由制造、流通或物流企业自建自用，物流地产潜在开发主体缺乏充分的市场风险和自身能力评估，造成盲目投资开发现象。由于工商企业、物流企业与物流地产企业之间的社会专业化分工程度比较低，大多数所谓“物流地产”都是由制造、流通或者第三方物流企业自建自营自用，为自己的物流业务提供服务，使用效率较低，占用企业大量资金，不利于企业核心业务和核心竞争力的形成与提升，也会对社会专业化物流地产的形成和发展构成很大制约。与此同时，潜在投资开发主体的盲目跟进投资热，没有进行充分的市场风险分析和自身能力评估。在缺乏深入的行业了解和能力储备的情况下，盲目乐观跻身物流地产开发行列，必然会对物流地产企业的发展留下重大隐忧。

其四，本土投资开发企业缺乏专业化的物流地产开发和建设能力，普遍出现物流圈地热和低标准分散化，经营状况尚未形成市场竞争优势。在物流地产稳定而丰厚预期利润的吸引下，多种投资开发建设主体涉足物流地产市场，其中许多进行专业化“物流地产”投资的本土企业主要目的不在于经营物流设施，而是进行大片土地圈占，主要介入土地的一级开发。然后，通过招商把相应的地块出让给物流企业，由承租企业根据自身需要，建立物流设施，其目的在于土地升值，而不是通过物流设施服务本身的运营来获取利润。

物流地产发展对策探究

其一，抢抓机遇，用足政策，跨越发展。现代物流地产的培育与开发宜在大力提高认识的基础上，充分抓住国家和地方经济战略空间调整、全国产业梯度转移和内陆产业加快升级而扩大投资等战略机遇，灵活高效地用好金融政策、产业政策、税费政策、土地政策等，积极引导房地产商将从传统的居住地产更多地转向工业地产，促进现有物流企业合作经营、整合做强、升级改造，大力引进国际知名物流地产开发商和运营商，有效培育投资主体，增强圈内企业“危”中寻“机”意识，推进物流地产业的跨越发展，打造地区物流“经济洼地”和国家物流“战略高地”。

其二，政府主导，统筹协调，搭建平台。充分认识物流地产发展的阶段特征、现状条件及外部环境，尽快成立区域层面的统一的物流发展委员会，并形成“政府主导，市场主体”的发展体制，强化政府在规划引导、政策支持、市场环境优化等方面的功能。从区域经济协调发展的高度，统筹和协调对存量资源合理整合与利用，指导和扶助企业规避市场风险并化解前期客源压力，组织并带领企业做好需求调研与预测，加大物流节点、路径、网络等基础设施的规划、建设，并为物流地产的开发、运营搭建物流公共信息平台。同时，充分发挥专业物流地产商熟悉相关政策、了解市场需求并具有丰富的物业管理和设计经验的专业优势，促使资金集中投放在技术改造与产品研发上，不断提升物流企业核心竞争力。

其三，注重市场调查，推进特色化、专业化发展。针对物流地产发展中的定位不准确、规划不充分、竞争低水平、运行低效率等问题，政府和物流地产开发商均应避免盲目乐观、主观臆断，注重物流地产、物流市场与物流运作的紧密结合，做好需求市场的调研与分析，并形成细分市场，有所为有所不为，建立特色鲜明的专业物流地产。以市场为导向，做好项目的可行性论证，提高决策的科学性。注重建立长效机制，积极转变物流地产开发点状布局的现状，尽快构建上规模的物流地产网络。

其四，加快专业人才培养和物流地产理论研究，加快物流地产业信息化、产业化步伐。物流地产是一个系统工程，无论是宏观规划，还是微观运营，均需要理论指导及人才支撑。而目前对物流地产的探索尚处在起步阶段，理论成果很少，通晓物流地产的专业人才更少。因此，一方面要大力引进国内外高级物流人才和高端物流技术，另一方面还应从市场的高度引导高校及社会培训机构的物流地产人才培养，并加强相关理论研究。此外，地区物流市场以中小企业为主，这些企业普遍缺乏现代化的经营管理方法与手段，缺乏各类信息协作平台，缺乏产业链条化、集群化的运作经验。对此，政府宜搭建各类物流信息平台，并引导企业加快自身信息化、产业链条化建设步伐，推动物流地产及物流产业现代化进程，着力推动本区域物流地产市场的持续升温及良性发展。