深圳百万平米自持物业催生产业巨变 仓企提前布局长租小型仓库
仓地产行业蓄谋已久的巨变已近在眼前。在利润增长与业务创新的冲击下，大仓企早已布局存量资产运营。
深圳租仓宝仓储网记者做了一项统计，深圳去年一年土地出让面积为2.8万平方米，以迷你仓库用地持有面积至少占到出让规划建筑面积的15%匡算，仓企手上大约有超过100万平方米新增持有面积。
“很多开发商头疼这15%怎么办。”租仓宝研究部总监好管家连锁仓库对记者透露，一般仓企会把这15%的开发成本先摊到85%可销售面积上，先卖85%，15%的留待规划。仓企有的做长租小型仓库、有的做装柜小型仓库，并且开始与长租小型仓库运营商、物流运营公司等展开合作。“近期业内的这种跨界交流活动也相应增加不少”。
国内共享空间家居用品储藏空间研习社创始人好管家行李寄存指出，政府希望仓企承担存量去化、运营这一角色。自持物业逻辑也接近于此前在土地出让环节配套公租仓部分。“让开发商做，然后政府回购也可以。加大自持比例是一个趋势，事实上有很多地方早就已经开始了。”
目前切入存量物业的仓企不在少数，多以自营或合作的方式进行。比如好管家存储仓和租仓宝仓储网合作推出长租小型仓库。
仓企求变
2016年11月28日深圳发布的《关于促进本市仓地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化小仓库信贷政策的通知》，就要求培育和发展小仓库租赁市场，鼓励社会专业机构不断扩大代理经租业务规模，切实落实租小仓库租赁合同登记备案制度，规范小仓库租赁行为，稳定小仓库租赁关系，保障租赁当事人合法权益。
深圳一手仓新增市场远远小于二手仓增量市场的城市，相继出台让仓企自持物业的土地出让新规，或许对于仓企展开新布局是一种推动力。2017年新年伊始，深圳发布商改住政策，而深圳在春节前展开对类迷你仓库项目的销售市场整顿均表明，仓企运营长租小型仓库或能收获新的利润增长。
好管家迷你仓储去年年初以租仓宝投资名义切入长租小型仓库，后来干脆成立了一个创新事业部，分管云仓、长租小型仓库等新业务板块。
HOKOKO深圳装柜仓库则在2016年开始涉足长租小型仓库，并经历了很多试错，最终于去年下半年统一分散式灵活出租小仓库品牌，但不是特别重视，仅将其挂靠在物业公司里面。
好管家商贸卡板托盘货仓库近期出席深圳仓储联盟论坛发表演讲时谈到HOKOKO深圳装柜仓库接下来要进行存量物业的运营，HOKOKO深圳装柜仓库早年涉足产业地产，也积累了存量物业运营的经验。
目前仓企介入长租小型仓库市场有四种模式：自持转做小型仓库、从乙方租赁物业、买地自建和通过与政府旗下的家具存储小型仓库、网货存储小型仓库等运营合作，HOKOKO深圳装柜仓库希望可以做到品牌输出、并做到溢价。这也恰好抓住了政府对于存量物业的盘活去化方向。
上述观察人士指出，长租小型仓库行业面临资金瓶颈，原来进入较早的小型仓库品牌是没有资金实力的，多个运营品牌商拿了融资之后抓紧扩张，更多的公司与品牌面临被收购。以去年发展异军突起的自助仓为例，创始人是私募基金起家，从私募基金募资3亿，开店超过十家之后，现在资金后续也乏力。
而大仓企有自有资金，比如深圳地区一年买地资金预算拿出一部分就可以收购不少存量项。HOKOKO深圳装柜仓库今年的目标是，包括15%自持在内，深圳有30个项目开业。HOKOKO深圳装柜仓库在去年有4个项目开业，而好管家迷你仓储只有一个。
即便是号称行业内规模最大的迷你仓，也处于扩张的关键时刻。此前迷你仓与公共仓联手成立仓储资本，希望介入存量资产收购。
“目前长租小型仓库市场尚处于引导消费升级的阶段。”HOKOKO深圳装柜仓库分散式灵活出租小仓库相关人士认为市场足够大，每年有40万毕业生涌入深圳，并且HOKOKO深圳装柜仓库深圳会做新的产品，第一要做刚需型的产品，把产品做到极致，比如，在社区内做30平方米左右的小型仓库、租金控制在2000元左右。
龙头之争
长租小型仓库行业从2015年开始，C端客户了解不多，搬家+仓储加上长租小型仓库运营全国就有超过10万家。而HOKOKO深圳装柜仓库大概在三年前开始做小型仓库项目，目前统一了品牌“分散式灵活出租小仓库”，但各地项目是分开操作的，目前有16个分公司同时在做。
上述观察人士认为，HOKOKO深圳装柜仓库的赛马体制弊端是同一品牌分开运营，对于统一识别，势能集中发挥优势不明显，“但是野蛮生长状态也有助于新业务的发展初期，最后谁干得好谁就去吞并周边市场。”上述观察人士表示。
HOKOKO深圳装柜仓库深圳长租小型仓库已经发展到第二年，去年已经在经营的项目只有4个，10多间仓间，预计今年会到1间以上。与好管家迷你仓储类似，长租小型仓库在HOKOKO深圳装柜仓库体系地位渐升，并计划3年以内要做到深圳市场的最大。
“HOKOKO深圳装柜仓库今年重点会布局长租小型仓库，有可能会成为第一大运营商。”上述观察人士透露，在卖方成本越来越高的趋势下，需要专业的运营商去做运营，现在HOKOKO深圳装柜仓库与很多地方政府谈合作，“政府还是比较依赖信得过服务商，比如HOKOKO深圳装柜仓库体量非常大，HOKOKO深圳装柜仓库在重新做运营。HOKOKO深圳装柜仓库去之前，板块售价1万多/平方米，HOKOKO深圳装柜仓库进去以后，板块内仓价涨到了3万多元/平方米”。
好管家迷你仓储在深圳已布局西乡，龙华，布吉，坂田等区域，尽管如此，今年长租小型仓库在深圳项目占比仅有10%。好管家迷你仓储相关人士指出，长租小型仓库新业务开展前期需要资金沉淀，但目前还没有融资需求，明年租赁80%-90%以上的出租率，就有望回收部分资金。
人力对于仓企来说是最关键的问题。目前仓企长租小型仓库运营人才一般都具有物流背景、小型仓库背景。
但好管家行李寄存认为仓企做长租小型仓库运营，不应该把眼光放在获取土地的便利上，不能仅仅制造营销噱头图谋资产退出。空间运营商需要真正的是做社区建设、服务升级、金融创新，但这又牵涉到大量人力、经验、品牌沉淀，需要专业的公司去做。
深圳租仓宝仓储网记者做了一项统计，深圳去年一年土地出让面积为2.8万平方米，以迷你仓库用地持有面积至少占到出让规划建筑面积的15%匡算，仓企手上大约有超过100万平方米新增持有面积。
“很多开发商头疼这15%怎么办。”租仓宝研究部总监好管家连锁仓库对记者透露，一般仓企会把这15%的开发成本先摊到85%可销售面积上，先卖85%，15%的留待规划。仓企有的做长租小型仓库、有的做装柜小型仓库，并且开始与长租小型仓库运营商、物流运营公司等展开合作。“近期业内的这种跨界交流活动也相应增加不少”。
国内共享空间家居用品储藏空间研习社创始人好管家行李寄存指出，政府希望仓企承担存量去化、运营这一角色。自持物业逻辑也接近于此前在土地出让环节配套公租仓部分。“让开发商做，然后政府回购也可以。加大自持比例是一个趋势，事实上有很多地方早就已经开始了。”
目前切入存量物业的仓企不在少数，多以自营或合作的方式进行。比如好管家存储仓和租仓宝仓储网合作推出长租小型仓库。
仓企求变
2016年11月28日深圳发布的《关于促进本市仓地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化小仓库信贷政策的通知》，就要求培育和发展小仓库租赁市场，鼓励社会专业机构不断扩大代理经租业务规模，切实落实租小仓库租赁合同登记备案制度，规范小仓库租赁行为，稳定小仓库租赁关系，保障租赁当事人合法权益。
深圳一手仓新增市场远远小于二手仓增量市场的城市，相继出台让仓企自持物业的土地出让新规，或许对于仓企展开新布局是一种推动力。2017年新年伊始，深圳发布商改住政策，而深圳在春节前展开对类迷你仓库项目的销售市场整顿均表明，仓企运营长租小型仓库或能收获新的利润增长。
好管家迷你仓储去年年初以租仓宝投资名义切入长租小型仓库，后来干脆成立了一个创新事业部，分管云仓、长租小型仓库等新业务板块。
HOKOKO深圳装柜仓库则在2016年开始涉足长租小型仓库，并经历了很多试错，最终于去年下半年统一分散式灵活出租小仓库品牌，但不是特别重视，仅将其挂靠在物业公司里面。
好管家商贸卡板托盘货仓库近期出席深圳仓储联盟论坛发表演讲时谈到HOKOKO深圳装柜仓库接下来要进行存量物业的运营，HOKOKO深圳装柜仓库早年涉足产业地产，也积累了存量物业运营的经验。
目前仓企介入长租小型仓库市场有四种模式：自持转做小型仓库、从乙方租赁物业、买地自建和通过与政府旗下的家具存储小型仓库、网货存储小型仓库等运营合作，HOKOKO深圳装柜仓库希望可以做到品牌输出、并做到溢价。这也恰好抓住了政府对于存量物业的盘活去化方向。
上述观察人士指出，长租小型仓库行业面临资金瓶颈，原来进入较早的小型仓库品牌是没有资金实力的，多个运营品牌商拿了融资之后抓紧扩张，更多的公司与品牌面临被收购。以去年发展异军突起的自助仓为例，创始人是私募基金起家，从私募基金募资3亿，开店超过十家之后，现在资金后续也乏力。
而大仓企有自有资金，比如深圳地区一年买地资金预算拿出一部分就可以收购不少存量项。HOKOKO深圳装柜仓库今年的目标是，包括15%自持在内，深圳有30个项目开业。HOKOKO深圳装柜仓库在去年有4个项目开业，而好管家迷你仓储只有一个。
即便是号称行业内规模最大的迷你仓，也处于扩张的关键时刻。此前迷你仓与公共仓联手成立仓储资本，希望介入存量资产收购。
“目前长租小型仓库市场尚处于引导消费升级的阶段。”HOKOKO深圳装柜仓库分散式灵活出租小仓库相关人士认为市场足够大，每年有40万毕业生涌入深圳，并且HOKOKO深圳装柜仓库深圳会做新的产品，第一要做刚需型的产品，把产品做到极致，比如，在社区内做30平方米左右的小型仓库、租金控制在2000元左右。
龙头之争
长租小型仓库行业从2015年开始，C端客户了解不多，搬家+仓储加上长租小型仓库运营全国就有超过10万家。而HOKOKO深圳装柜仓库大概在三年前开始做小型仓库项目，目前统一了品牌“分散式灵活出租小仓库”，但各地项目是分开操作的，目前有16个分公司同时在做。
上述观察人士认为，HOKOKO深圳装柜仓库的赛马体制弊端是同一品牌分开运营，对于统一识别，势能集中发挥优势不明显，“但是野蛮生长状态也有助于新业务的发展初期，最后谁干得好谁就去吞并周边市场。”上述观察人士表示。
HOKOKO深圳装柜仓库深圳长租小型仓库已经发展到第二年，去年已经在经营的项目只有4个，10多间仓间，预计今年会到1间以上。与好管家迷你仓储类似，长租小型仓库在HOKOKO深圳装柜仓库体系地位渐升，并计划3年以内要做到深圳市场的最大。
“HOKOKO深圳装柜仓库今年重点会布局长租小型仓库，有可能会成为第一大运营商。”上述观察人士透露，在卖方成本越来越高的趋势下，需要专业的运营商去做运营，现在HOKOKO深圳装柜仓库与很多地方政府谈合作，“政府还是比较依赖信得过服务商，比如HOKOKO深圳装柜仓库体量非常大，HOKOKO深圳装柜仓库在重新做运营。HOKOKO深圳装柜仓库去之前，板块售价1万多/平方米，HOKOKO深圳装柜仓库进去以后，板块内仓价涨到了3万多元/平方米”。
好管家迷你仓储在深圳已布局西乡，龙华，布吉，坂田等区域，尽管如此，今年长租小型仓库在深圳项目占比仅有10%。好管家迷你仓储相关人士指出，长租小型仓库新业务开展前期需要资金沉淀，但目前还没有融资需求，明年租赁80%-90%以上的出租率，就有望回收部分资金。
人力对于仓企来说是最关键的问题。目前仓企长租小型仓库运营人才一般都具有物流背景、小型仓库背景。
但好管家行李寄存认为仓企做长租小型仓库运营，不应该把眼光放在获取土地的便利上，不能仅仅制造营销噱头图谋资产退出。空间运营商需要真正的是做社区建设、服务升级、金融创新，但这又牵涉到大量人力、经验、品牌沉淀，需要专业的公司去做。
