潜力物流园区分布图

在整房地产存量持有领域，物流地产是细分子行业中需求和供给关系较为健康的板块。近年来，除万科外，房企、电商、金融机构等多股力量都在加快抢滩物流地产。专家指出，大体量资本的进入必然加剧物流地产的竞争；与此同时，也给投资方带来了许多挑战和隐患。本文以房企万科为例，考究万科近年来在物流地产方面都有哪些作为？

2017年2月28日，发布的物流地产行业深度报告《从美国经验看中国物流地产需求》 中详细分析了推动物流地产快速增长的核心因素，发现无论是工业物流还是消费物流对高标仓储需求旺盛的本质原因在于提高物流效率、降低物流成本的内在诉求。

据中国指数研究院近期报告显示，物流地产的规模化发展时期已去，未来，项目布局将更加集中于一线城市周边卫星城、一带一路沿线城市以及位于交通大动脉的重点城市；在增量用地规模减少的情况下，企业间通过更加灵活的合资、战略合作、入股等形式打破土地获取瓶颈，实现优势互补；把握高标仓储的智能化发展机遇，不断丰富、提升运营服务内容及水平将成为发展趋势。

不同行业对物流地产选址有不同要求。比如医药产品对环境要求比较高，仓储需要满足温度、湿度以及空气净化等多方面的要求，而对租金敏感度相对较低，对物流地产的开发建设要求较高；冷链仓储宜首选区域或城市的交通枢纽，因为良好的低温环境是保持冷藏冷冻类食品鲜美的重要保障，贮藏、运输及销售各个环节始终需要良好的低温环境，否则货物可能在运输途中变质。

物流地产包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等。相比地产开发，物流地产具有土地价格较低、政策支持多等优势，同时拥有土地增值、租金回报、服务费用等未来收益空间，因而成为房企争相布局的战场。

广发证券认为，从投资回报率来看，高标物流仓储设施的收益率明显高于其他商业类地产，目前我国一线城市的物流地产收益率在6.5%至7%之间，而写字楼及购物中心的收益率只有4%至5.5%。

以房企万科为例，布局物流地产都做了哪些？

继3个月前，万科参与收购并私有化亚洲最大物流地产巨头普洛斯之后，万科于10月11日发布公告，其公司下属企业万科产业园、乾元晟投资、江苏信托、博裕物流、飞虹壹号拟共同投资设立一只专业物流地产投资基金——珠海市坤元兴投资发展合伙企业。

该基金认缴出资总额60亿元。其中万科产业园拟认缴出资额15亿元，占比25%。同时，若全体合伙人一致同意，投资基金可增资，但合伙企业增加出资后的出资总额不得超过200亿元，2017年，万科在物流地产方面的投资不止于此。

新增物流项目23个

自2014年万科开始进入物流地产领域，截至到今年九月底，万科已进入到25个城市，新增41个项目，总面积为313万平方米，其中，今年的1-9月，新增物流项目便占23个，面积占165万平方米。

2017年，万科投资的这23个物流项目，共投资约17.8亿元。

投资设立/收购46家物流公司

近两年，万科设立或投资收购了至少53家物流公司，其中有超过46家公司是今年所投。据查，万科旗下有一家专注于物流公司的投资公司——深圳市万科物流投资有限公司，万科所设立或收购的物流公司大多都是通过它直接或间接持股。

“目标应该是全球第一，而不只是中国第一”

从以上信息中不难发现，万科将城市经济水平及交通状况作为投资选址的重要考量因素。拥有便利的交通作为重要支撑的城市也是重要考量因素。便利的交通如紧临港口、交通主干道枢纽、铁路以及机场等。

如一线城市，北京、上海、广州、深圳；处于交通大动脉且人均可支配收入较高的南京、成都、沈阳、杭州；一线城市的卫星城，如京津翼的廊坊，珠三角的佛山、中山，长三角的嘉兴、昆山等；一带一路起点的西安等。

另外，很明显的是以上以亿级呈现的投资数字，不得不说今年万科在物流地产领域的投资可谓是“大手笔”！而这正是“在万科未来10年版图业务中，物流地产可以朝行业数一数二的目标发展”蓝图的绘笔。

万科董事长郁亮曾表示，“物流仓储本身便属于万科的优势业务，未来如能跟普洛斯合作，我们的目标应该是全球第一，而不只是中国第一。”

因此，后续一系列动作——

7月14日，万科收购亚洲最大的物流地产巨头普洛斯21.4%股份，投入成本约为169亿元，10月11日，联合设立物流地产投资基金，万科出资15亿元，占比25%，截至到今年9月底，新增41个物流项目，成立53家物流公司。

万科大举进入国内物流地产的同时，众多企业纷纷入局，如万科一样的传统房企：绿地和碧桂园，如传统物流地产商：普洛斯、嘉民、宝湾等物流巨头，将中国作为主战场；如基金家族：香港的RRJ、新加坡的淡马锡以及本土精英平安不动产(投资布局详见：)；更有电商京东、阿里菜鸟、苏宁等将物流地产作为一个重要的布局点。

相较于外资企业，万科有本土化优势；相较于基金家族，具有专业化投资团队；相较于电商平台，具有拿地优势及专业的运营能力。

而充足的资金、拿地的优势以及专业的运营是玩转物流地产的重要因素。

在资金方面，郁亮曾表态，万科是行业内现金最多的地产企业。其外，2015年万科引入全球最大私募基金黑石集团作为股东，进行“地产+基金”式的发展。可以这么说，黑石是万科解决物流地产资金问题的强大后盾。其次，前不久万科刚联合几家设立的物流地产投资基金也是保障万科物流地产业务发展的有力基石。

在拿地方面，近两年，万科在全国拿的那41块物流项目用地便是最好的佐证，因此，在拿地这一块，万科毋庸置疑。

在运营方面，万科拥有丰富的开发建设经验及资源；其次，以严格的尽职调查和积极的投后管理著称的万科股东——黑石，在物流地产领域，其经验绝不亚于万科，这将会给万科的物流地产之路带来强大助力；

目前物流地产的行业准入门槛不高，从普洛斯、宝湾等物流巨头的运营经验可见，以客户为核心，提供选址咨询、规划设计、工程建设等全方位服务，同时，构建物流仓储网，实现物流地产的互联网化及智能化发展，提升物流配送效率与客户粘性将成为发展趋势。普洛斯一直是万科的第一学习范本，参与普洛斯私有化，占其股21.4%的万科，如果此次交易能够顺利完成(整个并购预计会在2018年4月14日之前完成)，将与普洛斯产生强大的协同业务效应，如利用普洛斯所拥有的高效物流仓储网络和管理能力，将完善万科在物流地产领域的布局。