中国零售业和电子商务的快速发展，给仓储物流地产带来了巨大机会。尤其是那些高品质的国际标准仓库租金价格上涨，供不应求。

但根据普洛斯的市场调研数据，目前中国的人均仓储面积是美国的1/12，虽然有5.5亿平方米的物流设施，但其中现代化物流设施仅仅为1/5，1.1亿平方米。他们判断，不出15年，中国的人均仓储面积将达到美国的1/3，这也意味着中国的物流仓储面积将达到24亿平方米，其中现代化物流设施的市场规模将达到2.5万亿美元。

市场中虽然已有专业物流仓储的地产商介入，新增供应也在逐年快速增加，但考虑到近年来消费零售尤其是电商销售额的飞速增长，预计中国市场高标准物流仓储面积在中长期仍将处于供不应求的状态。

需求缺口，物流地产投资回报率高涨

为满足快速上升的物流需求，国内大部分B2C电商企业不得不同时依靠打造自身物流体系、建设仓储设施，与租借外部仓储设施并举来满足发展需要。以京东为例，过去2、3年中京东的自建物流仓储面积保持年均50%左右的增速，同时其与国内大型的工业物业供应商合作，

多年来，包括普洛斯等大型公司由于对中国产业不甚了解，以及自身基金对于稳定回报的要求，所以多选择通用性比较高的物流仓储地产。而如今物流仓储市场的供求关系，则吸引他们加速布局。

有分析指出，上海被评为最值得投资的区域之一，在制造业转型升级及消费带动经济增长的大背景下，加上便利的交通网络和庞大的内需，上海乃至周边的苏州、昆山等城市成为辐射长三角和内陆区域的物流节点城市。

目前上海的优质物流仓储市场呈现供需两旺的局面，相关机构发布跟踪监测结果显示，在过去5年，按同样本比较，上海优质物流仓储市场的租金年复合增长率达5.8%，远高于住宅投资2%左右的租金回报水平。与此同时，上海优质物流园区的空置率也下降到很低水平，市场整体空置率仅9.1%。

资本市场逐鹿物流地产

物流地产之所以备受关注，不仅因其发展潜力大，还在于投资回报率高。业内专家表示，当前商业地产年租金回报率可能在3%-4%，但物流地产净租金回报率能达到7%-12%，远远高于商业地产租金，而全国整体优质仓储物业的平均租金已连续18个季度上涨。巨大的市场需求加可观的投资回投，致使很多房地产进军物流地产。然而，国内地产开发商受到了国外同行的挑战，全球物流开发巨头早已看中中国市场的巨大潜力，并提前下手。

业内人士表示，中国的市场太过庞大，即使聚集了几乎世界上所有有实力的物流地产开发商，市场空间依然巨大。但这个市场一直被有外资背景的垄断者们控制着，中国的十大物流地产开发商几乎全部有外资背景。