（一）物流地产行业成为新蓝海

1、物流地产供需不平衡，未来存在较大发展空间。

物流地产是由美国的普洛斯公司率先提出并实践的,开始于上世纪80年代，至今为止已有 20 多年的历史,物流地产发达的国家以欧洲和美国为主。物流地产投资热潮的袭来不仅受住宅地产发展受限的影响，物流设施的供不应求更是主要原因。目前，物流地产主要集中在京津冀、长三角以及珠三角三大都市圈，并且一线城市北上广深的空臵率都在5%-10%左右，基本属于满负荷状态。

2015年底主要城市高标准仓库存量（单位：万平米）

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消费增长带动仓储需求的增长，高标仓供给存在缺口。我国已进入消费升级新时期，零售行业出现新增长，从而为仓储设施的需求带来增量。另外，我国的网购规模较大，电商行业相对于传统行业需要的物流仓储面积更大，对配套设施、安保等方面要求更高。根据研究，同等交易规模下电商对物流仓储的需求是传统零售的 3 倍， 远超目前的供给水平。 2016 年， 全国营业性通用仓库面积达到 9.98 亿平方米， 投入使用的高标仓面积约 3000 万平方米，每年增速约为 40%-60%。在人均物流面积上，我国仅为 0.43 平方米，是美国人均水平的 8%。 预计到 2020 年，高标仓的面积将达到 1.4 亿平方米，而届时供应量或只有 5600 万平方米至 6600 万平方米。但由于政府供地偏少并且行业壁垒也较高，因此出现爆发性增长概率较小，行业长期看好。

中国物流地产或长期面临供不应求局面

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中高端物流地产潜力巨大

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2017年中美人均物流仓储供应设施面积对比（单位：平米/人）

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土地资源稀缺，受政策影响明显。由于土地资源紧张，我国近年来逐年下调城市工业用地指标， 另一方面， 土地资源受政府调控作用也十分明显。 2014 年 9 月施行了《节约集约利用土地规定》 又出台了《关于促进商贸物流发展的实施意见》，因此虽然从整体上拿地面积受限，但依然对物流地产给予大力支持， 给予仓储用地税收减半的优惠等。因此，物流地产已经进入黄金发展期。

全国工矿仓储用地出让面积（单位：万公顷）

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2、物流地产巨头众多，竞争格局正在重塑。

目前国内的地产物流领域类似寡头垄断，外资企业代表是普洛斯、安博和嘉民，中资则为宝湾、宇培和易商。新的市场参与者主要有四类：一是以阿里菜鸟物流、京东为代表的电商企业；第二是以万科、绿地为代表的传统房地产开发商；第三是以平安不动产为代表的险资；第四是 TCL、中储股份等传统工商贸企业为盘活存量工业工地。新的市场格局正在形成。

主要物流地产商中国市场份额情况