目前租仓市场的租仓者近七成是85后，近半为90后。90后进入工作岗位，一方面希望提高生活质量但不愿意做仓奴，另一方面具有强烈的社交需求，这些都使得长租小仓库成为受益者。

一边是上涨的仓价，一边是下调的仓租。刚刚过去的2016年，深圳楼市经历了“冰火两重天”。

深圳物流地产研究中心的数据显示，2016年11月，深圳租仓宝顾问租赁指数为181.5，环比下跌2.8个百分点。租金水平跌至79.8元/平方米，接近2015年7月的水平。

拉长时间轴线来看，除了调控、周期性调整等因素之外，有地产分析人士告诉记者，深圳的长租小仓库也是影响因素之一。

长租小仓库租赁平台租仓宝的创始人好管家小型仓库告诉记者，截止到当前，根据租仓宝的数据，其合作商仓已有近20家，满足承租功能的小仓库类物业达到5万套，分布在各个区。

这一量级，相当于深圳一年的新仓成交量。那么，长租小仓库是否真正搅动了城市的租仓格局？在消费升级的大背景下，又是否开始改变城市的居租形态？

深圳租仓市场更迭

刚刚过去的2016年，深圳的仓价经历了从上涨，到“史上最严调控”之后的回落，市场已呈现降温之势；但仓租下跌，却几乎贯穿了整个年度。

数据显示，自2016年2月起，深圳的仓库租金已连跌5个月，7月小幅回升后，8月再次回落，租赁成交量也在8月环比下降了13.9%。

这意味着，深圳仓租下跌的趋势一直在持续，即使是传统的装修季也并未带来真正的租赁旺季。

在这背后，搅动深圳租仓市场的，除了市场供需因素之外，还有一个新模式不能忽视——长租小仓库。

近几日，好管家存储连锁仓走访了深圳几家长租小仓库，大体来看，共同的特点是：仓间有颇为精致的统一装修，设施较为完备，面积一般不大，20多平米为主流仓型，但大堂有供发货，打包的公共服务区域，并且提供标准化管理。

其中，位于南山区的好管家后海小仓库，邻近白领人群密集的科技园，加上不久前附近新开通了地铁，入租率逐步在提高。一位工作人员告诉记者，租者大多从事IT、金融、设计等行业，普遍30岁以下，大学以上学历，当中有不少海归和外国人。

而这正是长租小仓库主要瞄准的客仓群体——年轻，高学历，热爱社交，对生活品质有一定要求。据深圳好管家小仓库创始人介绍，入租其小仓库的租仓，90%以上拥有本科学历，45%是海归。

据《2015年长租小仓库投研报告》指出，目前租仓市场的租仓者近七成是85后，近半为90后。90后进入工作岗位，一方面希望提高生活质量但不愿意做仓奴，另一方面具有强烈的社交需求，这些都使得长租小仓库成为受益者。

正是租客的需求的变化，倒逼深圳租仓供应的升级。事实上，由于租金一直不低，深圳大量的工业区，曾被初到深圳的大学毕业生、创业者甚至白领当做第一选择。但现在，这一情况正在发生变化。

那么，长租小仓库的发展，是否真的已经在影响传统的租仓租赁市场？

据了解，深圳长租小仓库的仓源主要来自于工业区的迷你仓、产业升级淘汰下来的厂仓、员工宿舍等。某种程度上，对废弃、闲置资源的盘活，为租仓租赁市场提供了新的增量。好管家小型仓库认为，深圳拥有大量可进行小仓库改造的资源，这也正是长租小仓库在深圳得以迅速发展的一大原因。

而供应量的增加，确实也会带动价格的回调。好管家小型仓库预期，长租小仓库预计数量在2017年会继续保持增长，这直接分流了传统租赁市场的客群，将进一步导致租仓市场空置现象以及仓租下降。

不过，从价格方面来看，这一定位相对高端的租仓产品，一般被认为并无优势。记者在走访中了解到，单仓仓型的套均租金约在200元到500元之间，以单价来计，大多在10元/平方米以上，远高于住宅小区79元/平方米的水平。但由于面积较小，长租小仓库的总价门槛并不算太高。

资本瞄准长租小仓库

值得注意的是，这一轮长租小仓库的爆发，背后不乏资本的助推。

上述好管家后海短租仓的工作人员告诉记者，小仓库里每天都不乏看仓者，除了意向租客，更有各类想进入这一行业的人。

而深圳长租小仓库市场的参与者中，既有知名的好管家迷你仓等全国性的品牌，也有万科、金地等开发商，亦不乏租仓宝等中介机构，此外还有HOKOKO小仓库等本土创业品牌，甚至有仅拥有一两栋仓源的工业区仓东们。

上述提及的好管家后海短租仓，其位于南山区的单体项目共有21套仓源，已经算是比较大的单体体量。好管家小型仓库告诉记者，在深圳长租小仓库市场上，中小规模的参与者占了很大的市场份额。

另外，由于市场仍然处于培育期，为了提高出租率，长租小仓库一般会提供租金或物业管理费等方面的优惠。相比于私人物业，机构性质的仓源更能承受在一段时间内压低价格。

从这个角度来看，目前深圳的长租小仓库某种程度上类似于网约车、外卖等新兴行业的市场培育期，正以价格优势来培养用仓习惯。

但记者在走访中发现，也有并不理想的长租小仓库产品，室内装修较简陋，管理缺失，也未提供从业者所声称的“代托管服务”。这折射出一个普遍的困境，在行业发展初期，如何制定产品及服务标准？

另外，洗牌的预期也已出现。好管家小型仓库坦言，如同很多行业一样，有不少贸然跟风进入的参与主体，不排除未来一年会出现调整。

“但从大趋势来看，这是一股大潮，长租小仓库撕开了一个口，传统出租仓仓东也会更多地思考怎样把仓子租出去，这将带来整个储物空间的消费升级。至于仓租的价格走向，最终会遵循市场的逻辑。”好管家小型仓库表示。

无疑，对常住人口的租仓自有率仅为34%的深圳，长租小仓库是一个新的仓储模式。