越南房地产物流仓储：发展潜力巨大

地产新鲜事


在电子商务爆发之前，越南的物流仓储业有很多发展机会。为赶上这股浪潮，工业地产需要意识到未来规划和技术的变化。
越南仓储物流业的发展潜力
Covid-19 大流行刺激了以电子商务行业为首的在线生态系统的发展。根据 Statista 的报告，2020 年越南电子商务行业的收入为 118 亿美元，高于 2018 年的 80 亿美元，占商品和服务零售总额的 5.5%。随着线上业务的爆发式增长，越来越多的企业开始寻找工业地产，以提供更先进、更高效的技术的仓储物流服务，如最后一公里交付（last-mile）和增值服务。

越南物流业有很多发展机遇。根据Agility的计算，越南是2021年十大新兴物流市场之一，在前50个国家中增长最快，指数达到5.67。2021 年至 2026 年的复合年增长率 (CAGR) 为 7%。

越南政府以出口为导向，通过建立工业园区和经济区来鼓励制造企业（并吸引投资）。此外，签署了自由贸易协定（FTA）以帮助扩大出口市场。根据第一太平戴维斯的数据，2021年前8个月货物出口营业额估计为2125.5亿美元，同比增长21.2%。

面对电子商务的蓬勃发展，越南物流仓储业发展机遇多
2021 年将出现许多物流服务提供商与国内外公司之间的并购 (M&A) 交易。过去一年典型的合资企业包括 ITL Corporation 和 Symphony Int 之间的协议。Holdings、Gemadept Corporation 和 Sumitomo Corporation、Gemadept Logistics 和 CJ Logistics。

最近，越南的房地产市场记录了国际标准的现成仓库数量的增加。突出的是SLP（普洛斯旗下）、Logos Property、ESR等国际知名开发商的项目，采用新一代高品质仓库模式，致力于确保租户的运营、可持续和高效。具体来说，该仓库在高度、楼层吨位和货物装卸面积方面均按照国际标准建造。此外，开发商注重为电子商务和多行业租户配备冷库，绿色可持续设施，高层仓库大型备用电源系统。

改变以赶上未来趋势
除了未来可预见的发展潜力外，越南的物流业也面临着一些挑战。国内市场面临来自外国公司的激烈竞争，外国公司产量较低，但占收入的 75%。仅就越南企业的市场份额而言，参与者大多是中小型企业，提供低附加值的服务。在3000家仓储物流企业中，90%的注册资本在44万美元以下，5%的资本规模在40万美元至88万美元之间，其余的资本规模在88万美元以上。

其次，传统的总体规划也给物流投资者带来了诸多限制。据国民议会财政预算委员会委员黎清文女士介绍，数百或1500公顷的工业园区模式已经过时，需要一个新的计划来吸引投资者。

第一太平戴维斯越南工业地产经理约翰坎贝尔先生说：“按照目前的模式，大部分出租土地用于生产，将投资者限制在物流中心。为了迎接新一波的越南投资浪潮，工业项目必须结合市场的实际需求，仔细评估整体规划和发展方案。这包括通过为物流、冷藏、数据中心和研发中心划分土地来创建混合用途的工业项目。”

除了重构旧工业园区模式，专家第一太平戴维斯指出，数字化转型作为未来赶上行业趋势的战略的重要性。电子商务行业需求的增加迫使企业高速运营、扩大仓储、快速响应订单。

许多企业已转向自动化和先进的供应链技术，以确保运营效率并优化仓库成本。一些出色的解决方案包括自动化移动机器人和实时分析工具。“为了在未来保持竞争力，企业需要注意以同步方式开发供应链、自动化工作，并部署技术以做出复杂的决策，”约翰说。