华北高标仓库市场分享
华北高标仓库市场分享
嘉仓网
前言：前几期高标仓市场访谈，我们分别涉及了华东、华南和华西，本期“Lucy说仓”非常荣幸地邀请到深耕华北市场17年的林丽蓉林总来为大家分享华北的物流地产市场。以下是访谈文字整理。
Lucy：林总你好，先和大家打个招呼。也请林总给我们介绍下，目前高标仓都集中在华北的哪些城市？
林总：大家好，我叫林丽蓉，在华北市场耕耘17年，之前在政府、大型电商平台、咨询机构以及物流地产开发运营商等工作，也在此向朋友们道声好！
传统意义上的华北是指华北五省，我们具体讲大北区包括东北和西北。东北的高标仓代表城市是沈阳和大连；西北高标仓的代表城市是西安；山东我们看青岛和济南…当然我们华北最核心的高标仓聚集区域还是“京津廊”即北京、天津和廊坊。
Lucy：谢谢！那接下来就请林总为我们分享下京津廊的高标仓市场现状，并重点介绍下北京的高标仓市场情况。
林总：好的！北京的整体高标仓市场存量约300万平方米，空置率常年维持在5％以下；天津的高标仓市场存量约700万平方米，空置率在20%左右；廊坊的市场存量到今年底有望突破300万平方米，空置率目前还是比较高的。
北京作为兵家必争之地，仓库主要集中在顺义的空港及周边、平谷的马坊、通州马驹桥、京南物流基地、大兴还有房山片区。听上去分布很广可实际上从存量和增量上看并不多。一手地我们可以参考北京市2022年供地计划，物流用地的规划仅有30公顷（450亩）；二手地主要涉及到后期项目的立项和报建，在北京也是相当困难，所以北京的土地资源用于建设仓库是相当紧缺的。基于市场长期供需失衡，未来的北京市场一定会继续保持坚挺。
Lucy：谢谢！作为最靠近北京的廊坊近期很受关注，过去我们对廊坊的物流地产市场抱有很高的期望，但今年上半年的仓库招商情况并不理想，您是如何看待这种现象呢？
林总：廊坊的高标仓市场在过去一年发生了很大的变化：在2021年一季度时，高标仓市场存量仅为60万平方米，基本处于满租状态；从第二季度起有大量高标仓问世，到今年年底市场存量可能会突破300万平方米，今年上半年的出租率确实不理想。
但我还想和大家分享一组数据：北京和上海的人口都超过2000万的，GDP都超过四万亿，上海的高标仓存量据说已经接近1000万平方米，而北京是300万平方米左右，相差700万的空缺，要如何填补呢？所以我觉得廊坊未来会有很多机会，希望大家多一点信心和耐心，一起扛过去！
Lucy：好的，我替廊坊的业主朋友们谢谢你的鼓励！廊坊的未来发展其实从很大程度上是把过去从北京外溢到天津的需求“截胡”了，如果这样，那您觉得天津高标仓市场的未来又在哪里呢？
林总：天津的高标仓市场我个人更偏好适合做城配的区域，比如西青、北辰以及空港、东丽。天津本身也是人口过千万、GDP过万亿的城市，产业基础较好，城市本身是有仓库租赁需求的，从天津的这个市配上来看，目前它的这个满足率和租金的表现都非常不错。
那这里不得不提天津的武清，在2018年后武清确实承接了很多北京外溢的仓库租赁需求，但随着去年一年廊坊大量的高标仓入市，这势必对武清的市场造成影响。
Lucy：谢谢林总。从北京到廊坊和天津，主要是京沪高速和京津高速；这也是北京周边最重要的两个商流和物流的大动脉。那除此之外，您觉得北京周边是否还有其他区域适合做高标仓开发的“洼地”呢？
林总：对于北京周边的开发洼地，我认为目前是“不存在”。因为北京或天津都是较成熟的市场。
我建议大家还是可以多关注下廊坊的物流地产市场。因为北京的高标仓市场是不容放弃的，我们一定要先做排兵布阵，在北京进不来的时候，廊坊就会成为退而求其次成为“首选”！在我们面对廊坊较大的仓库“库存”时，我相信在未来的一段时间里，土地的获取成本会发生一些微妙变化，所以我觉得对于还没有入场的开发商，这就是机会！
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前言：前几期高标仓市场访谈，我们分别涉及了华东、华南和华西，本期“Lucy说仓”非常荣幸地邀请到深耕华北市场17年的林丽蓉林总来为大家分享华北的物流地产市场。以下是访谈文字整理。
Lucy：林总你好，先和大家打个招呼。也请林总给我们介绍下，目前高标仓都集中在华北的哪些城市？
林总：大家好，我叫林丽蓉，在华北市场耕耘17年，之前在政府、大型电商平台、咨询机构以及物流地产开发运营商等工作，也在此向朋友们道声好！
传统意义上的华北是指华北五省，我们具体讲大北区包括东北和西北。东北的高标仓代表城市是沈阳和大连；西北高标仓的代表城市是西安；山东我们看青岛和济南…当然我们华北最核心的高标仓聚集区域还是“京津廊”即北京、天津和廊坊。
Lucy：谢谢！那接下来就请林总为我们分享下京津廊的高标仓市场现状，并重点介绍下北京的高标仓市场情况。
林总：好的！北京的整体高标仓市场存量约300万平方米，空置率常年维持在5％以下；天津的高标仓市场存量约700万平方米，空置率在20%左右；廊坊的市场存量到今年底有望突破300万平方米，空置率目前还是比较高的。
北京作为兵家必争之地，仓库主要集中在顺义的空港及周边、平谷的马坊、通州马驹桥、京南物流基地、大兴还有房山片区。听上去分布很广可实际上从存量和增量上看并不多。一手地我们可以参考北京市2022年供地计划，物流用地的规划仅有30公顷（450亩）；二手地主要涉及到后期项目的立项和报建，在北京也是相当困难，所以北京的土地资源用于建设仓库是相当紧缺的。基于市场长期供需失衡，未来的北京市场一定会继续保持坚挺。
Lucy：谢谢！作为最靠近北京的廊坊近期很受关注，过去我们对廊坊的物流地产市场抱有很高的期望，但今年上半年的仓库招商情况并不理想，您是如何看待这种现象呢？
林总：廊坊的高标仓市场在过去一年发生了很大的变化：在2021年一季度时，高标仓市场存量仅为60万平方米，基本处于满租状态；从第二季度起有大量高标仓问世，到今年年底市场存量可能会突破300万平方米，今年上半年的出租率确实不理想。
但我还想和大家分享一组数据：北京和上海的人口都超过2000万的，GDP都超过四万亿，上海的高标仓存量据说已经接近1000万平方米，而北京是300万平方米左右，相差700万的空缺，要如何填补呢？所以我觉得廊坊未来会有很多机会，希望大家多一点信心和耐心，一起扛过去！
Lucy：好的，我替廊坊的业主朋友们谢谢你的鼓励！廊坊的未来发展其实从很大程度上是把过去从北京外溢到天津的需求“截胡”了，如果这样，那您觉得天津高标仓市场的未来又在哪里呢？
林总：天津的高标仓市场我个人更偏好适合做城配的区域，比如西青、北辰以及空港、东丽。天津本身也是人口过千万、GDP过万亿的城市，产业基础较好，城市本身是有仓库租赁需求的，从天津的这个市配上来看，目前它的这个满足率和租金的表现都非常不错。
那这里不得不提天津的武清，在2018年后武清确实承接了很多北京外溢的仓库租赁需求，但随着去年一年廊坊大量的高标仓入市，这势必对武清的市场造成影响。
Lucy：谢谢林总。从北京到廊坊和天津，主要是京沪高速和京津高速；这也是北京周边最重要的两个商流和物流的大动脉。那除此之外，您觉得北京周边是否还有其他区域适合做高标仓开发的“洼地”呢？
林总：对于北京周边的开发洼地，我认为目前是“不存在”。因为北京或天津都是较成熟的市场。
我建议大家还是可以多关注下廊坊的物流地产市场。因为北京的高标仓市场是不容放弃的，我们一定要先做排兵布阵，在北京进不来的时候，廊坊就会成为退而求其次成为“首选”！在我们面对廊坊较大的仓库“库存”时，我相信在未来的一段时间里，土地的获取成本会发生一些微妙变化，所以我觉得对于还没有入场的开发商，这就是机会！
