关于物流仓储项目中工业用地的法律探讨
关于物流仓储项目中工业用地的法律探讨
王兴宇律师
近年来，随着互联网和物联网的发展，物流仓储项目发展进入了上升期。除原有的仓储地产企业外，物流企业、电商企业甚至原来的商业地产商等都对物流仓储项目跃跃欲试。但现阶段我国物流仓储用地面积有限，无法满足市场的需求。获取物流仓储用地成了物流仓储项目开发首先要解决的问题。
一、城镇规划及土地分类
在讨论存量用地的现状前，需要了解我国土地管理践行的土地规划及土地用途管理规则。我国现行的《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城乡规划法》均明确要求土地使用应遵守土地规划和土地用途限制，这其中包括政府出让土地时应明确土地规划和用途，以及开发商需按照出让的规划和用途建设和利用土地。
以往的实践中，开发商以我国的工业用地包含仓储用地作为立项突破点，为工业用地建设物流仓储项目正名。这里需要提到我国的土地用途的分类依据为两个标准，一个是国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会发布的《土地利用现状分类》，另一个是住房和城乡建设部公布的《城市用地分类与规划建设用地标准》。
工业用地与物流仓储用地属于两类不同的规划用途及土地性质，结合《规划分类标准》和《土地利用现状分类》，工业用地包括工业企业生产车间、库房及其附属设施用地，而物流仓储用地是指物资储备、中转及配送等用地。
二、实操方案及或有风险分析
虽然工业用地与物流仓储用地属于不同的土地分类，但受限于物流仓储用地指标，实践中仍有不少开发商以工业用地建设物流仓储项目。如严格按照我国现行法律的规定，工业用地建设物流仓储项目的，应先办理土地用途变更手续。但考虑到实际变更所耗费的时间成本和资金成本，以及调整后项目总体可建规模不确定的情况，仍有开发商直接以工业用地投资建设了仓储物流项目。本节区分以工业用地建设物流仓储项目是否取得政府方的同意，以及同意为默示还是明示，就不同方案可能存在的风险予以分析：
（一）未取得任何同意：建设工业项目作为物流仓储用途
即开发商以工业项目名义申请项目备案并办理报批报建手续，自土地出让文件至施工文件均记载建设厂房，但实际使用过程中作为仓库使用。该种情况下，不仅土地使用用途存在变更，且房屋建筑物的用途也存在变更，而开发商可能并未就变更与主管部门取得沟通即直接进行建设并使用。
一方面，根据我国现行土地管理的规定，开发商未按照出让用途使用土地的，除面临罚款处罚外，还面临土地被要求收回的风险；另一方面，已建房屋建筑物用途被调整的，也存在被政府部门处以罚款的风险。同时，值得注意的是，我国对工业项目有明确的投资强度要求，且该等要求将明确写入土地出让合同，因此如开发商建设项目未能达到投资强度要求的，还可能存在土地出让合同下的违约风险。
（二）默示认可：以工业项目建设物流仓储内容
即开发商以工业项目名义申请项目备案并办理报批报建手续，但所取得的工程规划许可及工程施工许可等文件中均记载项目建设内容为仓库。该种情况下，仅土地使用用途存在变更，开发商在项目报批报建过程中已经与政府主管部门达成“合意”，以工业用地建设物流仓储项目。
在此操作方案中，虽然项目建设的房屋建筑物一定程度上可以视为满足城市规划，但土地用途仍存在不合规的情况，存在被追究违规用地的风险。
（三）明示认可：书面同意建设物流仓储项目
即开发商通过在取得工业用地后，以项目备案为物流仓储项目或其他政府主管部门书面批复的方式，投资建设物流仓储项目。该种情况多见于前述所谓“仓储用地属于工业用地”的早期土地出让阶段。因土地出让合同未明确土地用途为工业，且土地登记为工业、仓储用地，开发商实际是与主管部门在项目立项时就土地“具体”用途予以确认。结合笔者实践情况及同行分享的经验，该情况下地方政府部门往往对开发商所建设的仓储物流项目有明确的建设要求，具体涉及项目投资总额、项目的容积率及密度、项目的现代化/自动化程度，以及项目的招商承诺等各个方面。
值得注意的是，除需核实土地原始出让时的土地规划用途外，开发商还应考虑由于土地出让年份较早，土地存在被视为闲置土地的风险；以及，土地因长期未开发，原土地出让时规划的相应指标以及用地规划存在过期的可能。为避免不可预见的投资风险，一般建议开发商提前与土地主管部门确认土地闲置情况，并与规划主管部门联系确认用地的现行规划指标。
王兴宇律师
近年来，随着互联网和物联网的发展，物流仓储项目发展进入了上升期。除原有的仓储地产企业外，物流企业、电商企业甚至原来的商业地产商等都对物流仓储项目跃跃欲试。但现阶段我国物流仓储用地面积有限，无法满足市场的需求。获取物流仓储用地成了物流仓储项目开发首先要解决的问题。
一、城镇规划及土地分类
在讨论存量用地的现状前，需要了解我国土地管理践行的土地规划及土地用途管理规则。我国现行的《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城乡规划法》均明确要求土地使用应遵守土地规划和土地用途限制，这其中包括政府出让土地时应明确土地规划和用途，以及开发商需按照出让的规划和用途建设和利用土地。
以往的实践中，开发商以我国的工业用地包含仓储用地作为立项突破点，为工业用地建设物流仓储项目正名。这里需要提到我国的土地用途的分类依据为两个标准，一个是国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会发布的《土地利用现状分类》，另一个是住房和城乡建设部公布的《城市用地分类与规划建设用地标准》。
工业用地与物流仓储用地属于两类不同的规划用途及土地性质，结合《规划分类标准》和《土地利用现状分类》，工业用地包括工业企业生产车间、库房及其附属设施用地，而物流仓储用地是指物资储备、中转及配送等用地。
二、实操方案及或有风险分析
虽然工业用地与物流仓储用地属于不同的土地分类，但受限于物流仓储用地指标，实践中仍有不少开发商以工业用地建设物流仓储项目。如严格按照我国现行法律的规定，工业用地建设物流仓储项目的，应先办理土地用途变更手续。但考虑到实际变更所耗费的时间成本和资金成本，以及调整后项目总体可建规模不确定的情况，仍有开发商直接以工业用地投资建设了仓储物流项目。本节区分以工业用地建设物流仓储项目是否取得政府方的同意，以及同意为默示还是明示，就不同方案可能存在的风险予以分析：
（一）未取得任何同意：建设工业项目作为物流仓储用途
即开发商以工业项目名义申请项目备案并办理报批报建手续，自土地出让文件至施工文件均记载建设厂房，但实际使用过程中作为仓库使用。该种情况下，不仅土地使用用途存在变更，且房屋建筑物的用途也存在变更，而开发商可能并未就变更与主管部门取得沟通即直接进行建设并使用。
一方面，根据我国现行土地管理的规定，开发商未按照出让用途使用土地的，除面临罚款处罚外，还面临土地被要求收回的风险；另一方面，已建房屋建筑物用途被调整的，也存在被政府部门处以罚款的风险。同时，值得注意的是，我国对工业项目有明确的投资强度要求，且该等要求将明确写入土地出让合同，因此如开发商建设项目未能达到投资强度要求的，还可能存在土地出让合同下的违约风险。
（二）默示认可：以工业项目建设物流仓储内容
即开发商以工业项目名义申请项目备案并办理报批报建手续，但所取得的工程规划许可及工程施工许可等文件中均记载项目建设内容为仓库。该种情况下，仅土地使用用途存在变更，开发商在项目报批报建过程中已经与政府主管部门达成“合意”，以工业用地建设物流仓储项目。
在此操作方案中，虽然项目建设的房屋建筑物一定程度上可以视为满足城市规划，但土地用途仍存在不合规的情况，存在被追究违规用地的风险。
（三）明示认可：书面同意建设物流仓储项目
即开发商通过在取得工业用地后，以项目备案为物流仓储项目或其他政府主管部门书面批复的方式，投资建设物流仓储项目。该种情况多见于前述所谓“仓储用地属于工业用地”的早期土地出让阶段。因土地出让合同未明确土地用途为工业，且土地登记为工业、仓储用地，开发商实际是与主管部门在项目立项时就土地“具体”用途予以确认。结合笔者实践情况及同行分享的经验，该情况下地方政府部门往往对开发商所建设的仓储物流项目有明确的建设要求，具体涉及项目投资总额、项目的容积率及密度、项目的现代化/自动化程度，以及项目的招商承诺等各个方面。
值得注意的是，除需核实土地原始出让时的土地规划用途外，开发商还应考虑由于土地出让年份较早，土地存在被视为闲置土地的风险；以及，土地因长期未开发，原土地出让时规划的相应指标以及用地规划存在过期的可能。为避免不可预见的投资风险，一般建议开发商提前与土地主管部门确认土地闲置情况，并与规划主管部门联系确认用地的现行规划指标。
