华山论剑，中国物流地产六大流派哪家强？| 新经济不动产

 

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来源 | 资管云

 

作者 | 刘中阳

 

视觉 | 杨凯

 

责编 | 韩玮烨

 

1月6日，备受瞩目的新年首单民企仓储物流公募REITs——嘉实京东仓储基础设施REIT，公众投资者认购总量已超过公众发售总量，募集提前结束。

 

此前网下投资者询价拟认购份额数量总和为132.344亿份，为网下初始发售份额数量的126.04倍。可见当下市场环境下资本对物流地产的热情。

 

物流地产行业亦是群雄争霸，大可称之为江湖。江湖自古多纷争，同一门派行走江湖相互多个照应。

 

现今物流地产“江湖”虽小，但物流地产的参与方并不少，可真正能称得上派系的并不多。必须要有极深的渊源，能在物流地产历史上留下浓墨重彩的一笔。

 

物流地产江湖星罗密布，细说起来，名扬天下的派系无非以下几个。

 

01 外资派

 

外资派是物流行业的引领者，早在2003年，当时中国还没有高标准的现代物流设施，普洛斯便在沿海地区和一线城市进行了战略布局。相当于武林里的“少林派”。佛教作为外来引入的宗教，在我国迅速内化并发扬光大。

 

俗话说天下武功出少林，在2013年之前，普洛斯一度占据物流地产三分之二的市场。当时正是房地产的黄金时代，对于物流地产这种投资周期长、回报少的行业，并不被国内资本认可。少林作为武学正统，勤修内功，夯实外劲，不为住宅的暴利所动，正是一个“佛”字了得。

 

正如佛教被朝廷逐步内化，2003年的美国普洛斯在2010年分化出GLP与安博两个主体，其中GLP即如今的普洛斯在2018年获中国财团790亿收购，完成私有化退市。基于这一背景，普洛斯与供销社、中国邮政实现联姻。如今的普洛斯在中国70个地区布局，物流面积超过4,900万平方米，2022年中行业市占率保持行业第一，有20.1%，是当之无愧的武林第一大派。

 

 

外资派系当然不止有普洛斯，比如2005年进入中国的嘉民的本来是澳大利亚麦格里集团旗下的物流平台，2007年麦格里与嘉民分道扬镳，直到2009年，嘉民第一大股东变成了中国的中投集团。换了股东的嘉民同样发展迅猛，2022年中市占率3.9%。此外刚刚提到的安博，如今市占率也是3.9%。还有新加坡巨头淡马锡旗下的地产平台丰树集团，市占率4.1%。

 

总结起来，外资派系最大的特点是先发制人，从而积累了大量的行业经验，为天下武功贡献大量的人才与基本功。凭借超高的市占率，江湖第一大派系当之无愧。

 

02 电商派

 

电商派是物流行业的大客户。短短十年，全国快递业务量增长数十倍，金额突破千亿，离不开电商行业的飞速发展。过去电商派及上下游占据物流地产近80%的租赁，蓬勃的电商经济扛起了中国物流地产行业规模化增长的大旗。

 

电商派在江湖的地位，不逊于武当。

 

少林虽是门派庞大，但出家需要遵守诸多戒律，不是随随便便就可以加入的。武当的太极功夫可谓是老少皆宜，过去公园、广场、路边随处可见太极传人，尽管如今广场舞更胜一筹，但仍不可否认武当广泛的群众基础。

 

 

电商派正是这样一支从市场出发，在自用的基础上积极创新。早在2007年，京东便开始进军物流地产领域，在2018年，京东物流独立出来成立京东产发，截至目前，京东产发在29个省区自建899万方仓储，此外，京东产发还在今年初收购了宇培的上市平台中国物流资产控股有限公司（CNLP），根据戴德梁行数据，京东仓储物流市占率已经来到5.8%，排名第三。如果加上宇培这一部分，则位居第二。

 

除了京东，阿里系的菜鸟市占率4.3%，苏宁3.1%，唯品会1.4%，电商系凭借自身强大的产业链优势，发展出一批新晋高手。电商派实力雄劲、内力深厚、潜力巨大，可与少林争锋。

 

03 开发商派

 

如果说电商派最懂供应链与电商零售的物流地产运营，开发商派则是最懂物流地产的建设。无论是住宅、商业还是物流，在开发商眼里都是地和房子，并没有什么区别。

 

开发商不动产领域经验颇深，华山派最早同样可以追溯到秦汉时代。

 

历经岁月，华山派早已是名显赫的名门正派，但在金庸笔下却常冠以“伪君子”之名，笑傲江湖中岳不群开始也是一心想壮大华山派，后却野心不断膨胀，失去自我。

 

开发商派布局物流地产最开始同样是醉翁之意不在酒，一者乃是打着“物流”的旗号，行圈地之事，本质还是玩住宅；亦或是过去拿的工业用地，寻求新的出路。凡事都有两面，正如华山派十四代首席大弟子令狐冲，得风清扬传授“独孤九剑”，又无意中学会了“吸星大法”。

 

 

开发商派中万科对多元化布局之路便足够认真与坚定，自2015年成立万纬，至今已经在47城布局164个仓储项目，冷链物流园有47个。市占率6.5%的万纬仅次于普洛斯，且万纬也是前十里唯一的开发商派代表，而万纬的发展同样源自“吸星大法”。2018年收购普洛斯的中国财团里，万科以170亿占股21.4%，成为普洛斯第一大股东。无独有偶，同年万纬再度并购太古冷链。冷链则是万纬的“独孤九剑”，根据CBRE报告的数据，万纬冷库市场份额占中国市场的10.1%，听起来平平无奇，但这一数据已经在全球排名第五，国内自然是当之无愧的第一。

 

其次远洋物流作为远洋集团旗下的物流板块，在2021年通过重组同样独立了出来，截至2022年中，投资20多个城市，在管面积400万方，市占率1.4%，在前20里还不错。

 

至于门派中其余弟子，诸如绿地、万通、碧桂园、宝能等，也曾尝试发力，终是泯然众人矣。

 

04 国资派

 

开发商擅长盖房子，国资派的优势则是在拿地。一直以来，物流地产投资强度低、税收贡献低、拉动就业低的特点，致使地方政府并不乐于出让仓储用地。相较于外资基金操盘模式，投资人的退出要求，国资平台也许持有会更长久，另外与国资合作，政府也更乐意尝试。

 

国资派同样是一大老牌派系，重修行，较清高，与峨眉派相似。

 

 

国资派中的代表宝湾物流是由中国南山集团控股，2002年便开始布局物流仓储，如今运营面积达500万方，市占率4.9%排名前五。宝湾物流是真正的物流园运营商出身，中国的耐克鞋都是从宝湾物流园发出的。

 

中储股份则是由国资委直属的中国物流集团有限公司控股，第二大股东则是引入了普洛斯。作为国字号老牌仓储，中储股份大量的物流都是自用为主。其旗下物流园区、物流中心总占地面积约1000万平方米，其中露天堆场与传统库房占据大半，高标仓的占比并不高。

 

深国际作为在百慕大注册、在港交所主板上市的红筹公司，是深圳唯一一家以交通、物流为主业的国有产业集团。深国际的物流已布局37个城市，已运营面积约332万平方米，市占率2%。

 

正如峨眉派创立之后便肩负着寻找屠龙刀与倚天剑的使命，国资派运营物流的背后，同时肩负着仓储、公路交通等使命。

 

05 创业派

 

所谓创业派，一方面是企业，更关键的其实是人。

 

好比江湖之中的明教，武功超绝，高手众多。明教绝学乾坤大挪移，其特点便是发挥人的潜力，不论哪一家那一派的武功都能取而为用。

 

创业派的代表当属易商红木，易商红木于2016年1月，由易商集团与红木集团合并而成立。易商集团是2011年由华平投资和沈晋初、孙冬平共同创立，二人均有丰富的行业经验，沈晋初做过普洛斯的高管，孙冬平同样与普洛斯合作过多个项目。红木集团则是2006年由Stuart Gibson、Charles de Portes共同创立，项目主要在日本，同样曾任普洛斯高管。在华平资本的加持下，易商红木凭借普洛斯团队的经验，突飞猛进，一路收购，并在2019年在香港上市。如今市占率4.2%，位居前十。

 

孙冬平并没有和易商红木走到最后，一山不容二虎，孙总2014年拉上华平，搞了东久。但是孙总对物流地产爱的深沉，2018年成立新宜还是熟悉的物流地产，同样的配方与调料，同样的华平支持。东久主要做产业园区，也是第一个成功发行公募REITs的民营园区。在2021年底，东久与新宜官宣合并，1+1自然是要发挥出大于2的价值。截至年中，新宜的市占率2.2%，位居前十五。

 

创业派的另一位代表宇培，创始人李士发在2003年在虹桥拿了几十亩地，建了仓库自用，当时高歌猛进的康师傅寻找仓库，直接找李士发定制了宇培的第一个仓储项目。无独有偶，宇培靠价格成功拿到了西门子的仓库。彼时的宇培飞速发展，但融资之路却颇为坎坷，最开始引入美国Equity International，恰逢08年金融危机，后来引入普洛斯，但李士发在普洛斯失去了话语权，最终二者不欢而散。之后凯雷、Townsend、淡马锡、RRJ陆续投入，成功在2016年上市，2018年引入京东作为战投，最终在今年被京东收购，江湖再无李士发。

 

06 基金派

 

虽然以上各大流派都在积极对接资本市场，希望更多的凭借金融手段实现杠杆发展，实现退出，但相比较而言，基金派对操盘的要求更低，更多的是作为财务投资者的身份。

 

基金派募集投资人的资金，通过投资最终实现收益，安全退出，并收取相应的管理费。正如江湖之中的龙门镖局。

 

旧时交通不便，客旅艰辛不安全，为了保护钱财，镖师不仅要武功高强，而且不能随意冒险，时刻保持警惕。对应基金派投资的专业性与审慎的投资决策。

 

 

基金派中，外资的代表众多，比如黑石、KKR、凯雷、前文提到的华平、RRJ、淡马锡等，基金派一般不直接参与到项目投资中来，更多的是间接参与到物流企业的投资。

 

中资的代表主要是平安、国寿投等有险资支持的机构，物流地产投资回报周期长，只有长期低成本的资金才能更好的匹配。在海外物流地产背后的投资资金中，养老基金、社保基金占比最大。

 

其中平安不动产最开始也尝试大力布局物流地产，操作方式上同样是照搬普洛斯。戏剧性的一幕发生在2018年，普洛斯正式入股深圳平安不动产工业物流有限公司，并在2019年更名为深圳安普发展有限公司，屠龙少年终于还是屈服于巨龙。

 

纵观物流地产六大门派众多门徒，可谓是合久必分，分久必合，你中有我，我中有你。火热的背后是资产价格的节节飙升，物流的风还能吹多久，咱们拭目以待。