物流地产，对中小型开发商来说，还有机会吗？

尚战超说产城

产业地产，核心是产业，地产只是“载体”。

做产业地产项目，最大的痛点是：“懂地产的不懂产业，懂产业的不懂地产”。

 

物流地产，属于产业地产的其中一种。

在过去15年的发展历程中，伴随着国家给予的低地价低税收的政策支持、国内高标准仓库的庞大需求、以及电商产业强劲的发展势头等因素，使得物流地产一度成为了房地产市场发展的明星，吸引了一大批房地产开发商、物流运营商、电商平台、资本平台等国内外企业，开始了全国投资布局。

但由于物流地产属于重资产投资项目，主要的盈利模式是靠土地增值、物业租金、设备租赁、运营管理服务等方式，所以在过去的15年里，谁拥有良好的融资通道并且融资成本低，谁能拿到更多的物流用地，谁拥有丰富的稳定的物流企业资源，那么谁就能在物流地产行业中攫取更多的市场份额。

截至目前，普洛斯凭借自身国外强大的低成本融资能力、物流地产开发管理能力、再加上提前的战略布局，拥有着国内物流地产60%的市场份额，远远高于国内任何企业。

其次就是以万科、绿地、碧桂园为首的房地产开发商，凭借自身相对较好的融资能力、拿地优势及专业的地产开发能力，以及阿里、京东、苏宁为代表的电商平台企业，凭借自身的互联网吸金能力及物流企业资源，也都分别占据了一定的市场份额。

物流地产相比于其他属性定位不明确的产业地产项目来说，至少在定位上已经很清晰了，并且这些大型投资运营商也知道，自己做的物流地产项目重点在物流产业上而不在地产开发上。

我在前几期说到产业地产开发商面临的几个痛点问题，还好在物流地产上没有太明显，总体是向好的。

虽然也不乏有一些中小型开发商，拿到仓储物流用地后，因为资金实力产业资源等问题而不去搞物流相关产业运营的情况。

 

那么，对于中小型开发商来说，做物流地产还有机会吗？

答案是当然有。

目前物流地产龙头企业大多都还在争抢一二线主要城市的市场份额，留给中小型企业的机会就是重点布局三四线城市及下沉市场。另外就是找好企业自身的精准定位，拿到物流用地后是和以上龙头企业合作？还是自己做，往细分领域转化？比如：冷链物流、医药物流、保税物流等物流地产项目。这些领域也都还有着细分的发展机会。

在此，我为大家提供以下三点建议，以供参考：

1、物流地产是重资产投资模式，靠的是后期运营收益，坚决不能像很多物流园区那样，前期规划报批的都是立体仓，最终落地的都是企业独栋、公寓、写字楼等业态，把项目包装成商业地产进行销售。因为众多项目的前车之鉴，截至目前没有最终成功的。

2、虽然三四线城市没有一二线城市的市场机会大，但是找到工业生产基础好、人口基础较好、商品流通较大的三四线城市，根据市场规模来定制物流地产项目的大小，还是有很好的发展机会。

3、随着人民的生活质量的提高，对冷链生鲜食品的消费会越来越旺盛，而全国大部分城市都还严重缺乏冷链物流供应体系，发展冷链物流地产项目，会是一个不错的选择。

 

虽然实业放缓，对物流行业有一定的冲击，但随着工业、消费、电商的发展，物流地产依然大有可为，毕竟在所有产业地产项目里，物流地产的回报率是最高的。