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公司发布8月12日公告称,经罗湖区政府五届七十八次常务会议研究通过,同意核准深圳市长城物流公司为笋岗片区长城国际物流中心项目改造实施主体。

点评:

笋岗仓库改造方案历经数载终获批 笋岗片区长城物流改造项目建设规划如下:总用地面积 66454.22平方米,规划建筑面积共计293900平方米,其中物流 189840平方米,商业性办公 60000平方米,商务公寓 44000平方米,公共厕所 60平方米。 该项目已经于09年5月通过了环境评测,09年6月我们曾预期作为十一规划的重要内容,该项目将于09年底获批并动工的概率很大,项目获批时间延迟或许与深圳市政府领导更迭有关。

改造方案获批提升净资产值9亿元,公司每股NAV提升至 24.57元/股 该物流仓库位于深圳华强与地王两大商业区中轴线上,离地王大厦约1.5公里,保守预计建成后每平米市场价值将达到2.2万/平米。成本方面,工业用地转商业用地我们预计需要补地价1500元/平米,合计需补交地价4.5亿。按23%的销售净利率计算,并扣除地价款后,将提升NAV 9亿元,即每股3.8元。考虑到公司待结算的房地产项目售价明显超预期,经过我们重新测算,公司每股NAV已经提升至24.57元/股。

核心项目售价超预期,未来三年业绩增长有望保持20%以上复合增长 公司目前在售的核心项目主要是成都的半岛城邦一期和二期、上海长城中环墅项目,即将开盘的是东莞的长城世家,我们近期考察发现,这些项目售价已经明确超过了此前的预测,如半岛城邦一期售价8500元/平米以上,较预期价上涨了30%以上,而二期售价已经超过9000元/平米;中环墅项目售价由16500元/平米上升至24000元/平米左右;长城世家二期售价预计会超过1万/平米,明显高于此前假定的8000元/平米。售价明显上升以及结算的合理安排使得公司未来3年业绩(扣除非经常性损益)保持20%以上的增长无忧。

2010年业绩已经锁定,2011年待结项目开局良好 公司2010年主要结算项目是成都半岛城邦一期和上海中环墅,其中,半岛城邦一期09年8月和12月分两次开盘,目前整体销售超过80%(我们预期2010年仅结算80%);从上海房管局网披露的信息统计,中环墅项目整体销售已经达到78%,扣除09年结算的23%,剩余的可在2010年结算。2011年公司主要利润来自半岛城邦二期,该项目7月3日开盘,目前主推的2号楼已经销售超过50%。四季度的房地产市场尚存在一定变数,推盘时间早于市场且取得不错的销售将有利于公司占据市场先机。

宝安旧改项目投资收回将为公司提升EPS 0.5元! 公司09年计划从宝安旧改项目撤资,目前已经收回4.956亿元,尚有2.124亿元未收回。根据约定,剩余的2.124亿需在09年12月20日之前归还,否则将每日收取欠款的万分之四作为违约金。根据测算,拖欠一年的利率约为15%,与开发商民间融资成本基本相当,如果违约一年以上,继续拖欠将得不偿失。而据我们此前的了解,欠款方中信华南分公司完全有实力偿还借款,选择暂时违约预计有有意为之。不过我们预计随着四季度房地产成交量的上升,在资产变现之后中信华南分公司选择偿还欠款的概率很大。

偿还借款将给公司带来1.236亿的投资收益,以及约3000万元的罚息收入。按分公司享受的22%优惠所得税率计算,将因此增加当年净利润1.2亿,合每股收益0.5元/股。

2010年EPS可能到1.72元/股,提高评级至“强烈推荐” 考虑宝安旧改欠款在2010年收回,我们预期公司2010//2011/2012的净利润分别为4.1/3.6/4.3亿元,EPS分别为1.72/1.51/1.81,对应PE分别为10/11/9倍;资产重估值24.57元/股,P/NAV=0.66,折价达到34%。不论是相对还是绝对估值,优势明显,我们提高公司评级至“强烈推荐”。