第一太平戴维斯：现代化仓库租金靠稳
乐居财经 
由于2019年年底的比较基数较低，加上疫情在去年9月及10月相对受控，贸易及零售销售表现均超过预期，出口总额在9月及10月分别按年上升9.1%及微跌1.1%，进口总额在9月及10月亦分别按年上升3.4%及0.6%，是过去一段时间以来首次录得增长，而零售销售跌幅收窄，两个月分别下跌12.8%及8.8%。

尽管宏观环境自去年11月以来变得更加复杂，先有美国总统大选，继而有本地「第四波」疫情爆发，但第三方物流公司及航空货运代理商的营商前景在第四季有所改善，多间公司不用再忧虑需要弃租空间或停止营运。其中，跨国营运商的前景尤其理想，季内有多宗大型续租个案，包括DHL为嘉民领达中心的部分租约续租五年，而一间欧洲物流营运商亦续租五到七年，该公司是屯门环宇物流广场的主要租户之一。

现代化仓库录得较多续租个案，因为业主多数是公司业主，具有管理大型物业组合的丰富经验，在2019年下半年起已主动减租，应对日趋艰难的经营环境。从2019年第三季到2020年第四季期间，现代化仓库租金下跌了14%。反观主要由本地个别业主／工业家持有的一般仓库，其租金跌势则相对缓慢，在过去18个月仅下跌10%；然而／不过，这类仓库的租户多为中小企，较难抵御不利市况。因此，现代化仓库空置率在2020年第四季度靠稳在2.8%，而一般仓库市场的空置率则在季内持续上升至4.1%，为自2009年环球金融危机以来最高。

一般仓库市场的淡静抵销了现代仓库的活跃续租情况，租赁成交数目由去年第三季的72宗进一步下跌至第四季的51宗﹙截至2020年12月21日数字﹚。一般仓库业主不欲减租，导致空置率上升，而现代化仓库业主则因为空置率回稳而在议价时更趋强硬，因此，整体仓库及现代化仓库在2020年第四季的租金均相对靠稳。

由于工业市场的租金跌幅放缓，加上收益率持续高于其他市场（普遍为3%至3.5%，而写字楼及商铺市场则为2%至2.5%），吸引投资者重返工业市场。另一方面，发展商对物业重建的兴趣亦有所回升，荃湾理想集团广场作价3.1亿港元售出，物业目前使用地积比率为9.8倍（最高可使用11.4倍），由于尚未充分使用地积比率，成为重建物业的额外诱因。

受惠于投资及重建兴趣回升，去年10月及11月的工业物业成交量（372宗）与7月及8月的注册成交量（336宗）相若。2020年首11个月的成交当中，近85%（1,517宗占1,294宗）成交价在1,000万港元或以下，这表示市场仍由分层物业成交所主导。而由于投资气氛回暖，所有工业物业价格于2020年第四季跌势放缓，分别录得0.1%、0.3%及2.0%的温和跌幅。

展望未来，根据Transport Intelligence估计，经过2020年的4.1%收缩后，全球合约物流业（类似于第三方物流营运商）市场在2020年至2024年将以5.4%的复合年增长率回升，主要由于经济复苏、工厂逐渐重开，以及零售业前景在2021年以后将有所改善。受惠于以中国为首地区的强劲复苏，亚太区市场将脱颖而出，未来四年的复合年增长率将达8.0%。

我们预期，现代化仓库将最为受惠，因为其规格较适合跨国第三方物流公司，其租金将在2021年回升5%至10%。受惠于新落成的新界东北莲塘口岸／香园围边境管制站，以及连接屯门南部及香港国际机场的屯门至赤鱲角连接路等基建的地区，其需求前景亦会好转。

与此同时，工业物业的重建潜力及强劲的投资前景，为其价格带来支持，撇除重大不利事件，加上低息环境下，预期工业物业价格在2021年将会回升，升幅最高达5%。

第一太平戴维斯香港研究及顾问谘询部主管盛世民先生指出：「高价及低价物业的投资气氛在去年最后季度回升，其中，双倍印花税取消带动低价物业市场，而重建潜力则利好高价物业市场。展望2021年，预测全球物流业将会复苏，本地零售市场亦有望回升，加上有新的基建项目落成，各项因素均有利本地物流业前景。」

第一太平戴维斯副董事总经理及九龙销售部主管萧兆新先生说：「经过沉寂的2020年后，预料现代化仓库的租金在2021年走势将会更佳，特别是在受惠于新交通基建的地区，当地的现代化仓库的租金料将上扬。」